因?yàn)榉渴械牟痪皻猓I房人以各種理由進(jìn)行退房或者故意違約，其中買受方常以“貸款還款壓力過(guò)大”、“銀行不批準(zhǔn)貸款”、“銀行貸款額度不能達(dá)到預(yù)期”等為理由要求適用《合同法》中的“不可抗力條款”或適用“情勢(shì)情變?cè)瓌t”。或者有些買房人因?yàn)閷?duì)自己還貸能力估計(jì)不足，貸款金額過(guò)高沒(méi)有被銀行批準(zhǔn)或者無(wú)力還貸。那么買受人的這些退房理由是否具有法律依據(jù)呢？

律師將俗稱的“退房”分兩種情況：1、已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，但尚未取得房屋權(quán)，買方要求解除買賣合同的；2、已經(jīng)取得房屋權(quán)，買方要求將房屋由賣方（一般是開(kāi)發(fā)商）收回的。 種情況的退房實(shí)際上是買方行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，第二種情況的退房是新的房屋買賣關(guān)系，即原買受人以出賣人的身份將房屋出售給原房屋出售人。

房屋買賣合同和以所買房屋為抵押物向銀行進(jìn)行貸款是兩個(gè)獨(dú)立的合同，貸款合同并不是房屋買賣合同的附屬合同，房屋上下家或買受人和開(kāi)發(fā)商之間是買賣合同關(guān)系，而買受人和放貸銀行之間是借貸關(guān)系。房屋買賣合同以房屋為合同標(biāo)的（交易對(duì)象）；貸款合同以所借款項(xiàng)為合同標(biāo)的，而房屋只是抵押物，并非是貸款合同的 標(biāo)的。因?yàn)檫@兩個(gè)合同的獨(dú)立性，所以買房人的貸款未獲得銀行同意，不能成為其不履行合同的理由。簽訂房屋買賣合同的時(shí)候，買房人作為有獨(dú)立思考能力的成年 人應(yīng)當(dāng)考慮房屋貸款存在能否順利辦理的問(wèn)題，貸款不成或者貸款金額不足額的，買房人應(yīng)當(dāng)另想籌款渠道，不能以貸款辦不下來(lái)為由不履行房屋買賣合同。何況貸 款支付房款只是買方履行付款義務(wù)的一種支付手段，房屋價(jià)格不會(huì)因?yàn)橹Ц妒侄蔚母淖兌兓圆淮嬖谫J款無(wú)法辦理是不可抗力的說(shuō)法。

簽訂房屋買賣合同的前提條件便是買受人有支付房款的能力或者買受人認(rèn)為自己有支付房款的能力，這種能力包括了向銀行貸款并獲得同意，買受人對(duì)自己的購(gòu)房能 力估計(jì)錯(cuò)誤不能成為法定解除合同的理由。如果買房人在辦理房屋過(guò)戶前要“退房”的，只能承擔(dān)合同規(guī)定的違約責(zé)任。當(dāng)然為了買賣雙方可以通過(guò)合同對(duì)不能貸款 就可以解除買房合同可以進(jìn)行約定，如果有約定的，雙方依據(jù)約定處理。

以貸款壓力為由，房屋已經(jīng)過(guò)戶的“退房”則屬于買房人和出賣人之間協(xié)商的問(wèn)題，此時(shí)買房人除非找到法定的退房理由，律師提示：房屋存在影響居住的重大質(zhì)量問(wèn)題，否則出賣人完全可以不接受買房人的退房要求，所謂的退房其實(shí)是成立一次新的房屋買賣合同。