２０１６年５月１日起，在全國(guó)范圍內(nèi)推開營(yíng)改增試點(diǎn)，個(gè)人二手房買賣營(yíng)業(yè)稅改征稅。二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠，這項(xiàng)方針對(duì)二手房買賣來說，除了將出售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一改為稅以外，還涉及到哪些改變呢？

稅費(fèi)交納“三大變”

事例：初次購(gòu)房的李先生于２０１６年５月３日以１８０萬(wàn)元，將坐落某省轄市區(qū)面積為１４３平方米的房產(chǎn)賣出。李先生購(gòu)置該房產(chǎn)的時(shí)刻為２０１５年１月６日，房產(chǎn)原值為１５０萬(wàn)元。全部過程，對(duì)比營(yíng)改增前后，李先生二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠之改變。

改變一：營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)改征后：個(gè)人將購(gòu)買低于２年的住宅對(duì)外出售，依照５％的征收率全額交納稅。個(gè)人將購(gòu)買２年以上的（含２年）的住宅對(duì)外出售的，免征稅（北上廣深除外）；北上廣深地區(qū)個(gè)人購(gòu)買２年以上（含２年）的非一般住宅對(duì)外出售的，以出售收入減去購(gòu)買住宅價(jià)款后的差額依照５％的征收率交納稅，若購(gòu)買２年以上（含２年）的一般住宅對(duì)外出售的，免征稅。

以上事例，營(yíng)改增前，李先生需求交納營(yíng)業(yè)稅為９萬(wàn)元（１８０×５％），營(yíng)改增后，李先生只需交納稅為８．５７萬(wàn)元〔１８０／（１＋５％）×５％〕。兩者對(duì)比，營(yíng)改增后，李先生省稅０．４３萬(wàn)元。

改變二：個(gè)人所得稅

營(yíng)改增后：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房子的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含稅，其獲得房子時(shí)所付出價(jià)款中包含的稅計(jì)入產(chǎn)業(yè)原值，核算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣減的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓交納的稅。

營(yíng)改增前：李先生交納營(yíng)業(yè)稅及附加為９．９萬(wàn)元〔１８０×５％（１＋７％＋３％）〕。個(gè)人所得稅＝〔１８０－１５０－９．９－１０〕×２０％＝２．０２萬(wàn)元

營(yíng)改增后：李先生交納稅及附加為９．４２７萬(wàn)元〔１８０／（１＋５％）×５％（１＋７％＋３％）〕。其間稅為８．５７萬(wàn)元，城建稅和費(fèi)附加合計(jì)０．８５７萬(wàn)元。個(gè)人所得稅＝〔１７１．４３－１５０－０．８５７－１０〕×２０％＝２．１１４萬(wàn)元

營(yíng)改增后，李先生交納個(gè)人所得稅添加０．０９４萬(wàn)元。添加的原因是李先生本次轉(zhuǎn)讓交納的稅不行扣減，以及可扣減的轉(zhuǎn)讓中交納的附加稅費(fèi)削減。若歸納稅（或營(yíng)業(yè)稅）及附加，李先生的稅負(fù)仍然下降。

改變?nèi)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。">契稅

財(cái)稅〔２０１６〕２３號(hào)規(guī)則：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭僅有住宅，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按１．５％的稅率征收契稅。除北上廣深外，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住宅，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按２％的稅率征收契稅。

營(yíng)改增前，李先生應(yīng)交納契稅為２．２５萬(wàn)元（１５０×１．５％），若發(fā)生在營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)稅〔２０１６〕４３號(hào)文件規(guī)則：計(jì)征契稅的成交報(bào)價(jià)不含稅。李先生只需交納契稅２．１４萬(wàn)元〔１５０÷（１＋５％）×１．５％〕。兩者對(duì)比，營(yíng)改增后李先生省契稅０．１１萬(wàn)元。

總體來說，因?yàn)槎悮w于價(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅歸于價(jià)內(nèi)稅，營(yíng)改增后，對(duì)納稅人來說，二手房買賣稅負(fù)只會(huì)下降不會(huì)添加，二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠，是一項(xiàng)利好政策。