父母將房子賣給兒女，乍一聽，這種現(xiàn)象太不可思議，把房子送給兒女不行嗎?為什么還要“賣”呢?盡管看起來有點(diǎn)不近人情，但這種現(xiàn)象在房產(chǎn)交易時(shí)卻并不鮮見，因?yàn)閺哪撤N角度來看，“買賣”比“贈(zèng)與”更省錢。

這就牽扯到“房產(chǎn)過戶”的問題。“房產(chǎn)過戶”是在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)必經(jīng)的環(huán)節(jié)，買賣、贈(zèng)與、繼承都是房產(chǎn)過戶的方式，但是對(duì)于大多數(shù)市民來說，這些名詞只是有所耳聞，卻并不了解具體的流程和所需費(fèi)用。近日小編就將這些方式做了一個(gè)總結(jié)，讓市民對(duì)過戶多一些了解。

【一】房產(chǎn)證加名字

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房產(chǎn)過戶，買賣,，房產(chǎn)證加名，房產(chǎn)繼承，房產(chǎn)贈(zèng)與

關(guān)于房產(chǎn)，生活中常常遇到一個(gè)現(xiàn)象，那就是在房產(chǎn)證上加個(gè)名字，這要怎么操作呢?

夫妻之間房產(chǎn)加名字，首先分為婚前和婚后房產(chǎn)加名。婚后房產(chǎn)加名指夫妻婚后購(gòu)買的房產(chǎn)，屬共同財(cái)產(chǎn)，如果房產(chǎn)證上只有一方的名字，現(xiàn)在想把對(duì)方的名字也加上，這種情況屬于更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋權(quán)證》、《房屋登記申請(qǐng)書》等申請(qǐng)材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。

婚前房產(chǎn)指房子為一方婚前個(gè)人購(gòu)買的，結(jié)婚后，配偶名字也想加為房子的共有人，則需要走房產(chǎn)交易的程序，即通過贈(zèng)與或者買賣的方式，這種情況下要交納契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。

贈(zèng)與：夫妻雙方需先到公證處辦理贈(zèng)與公證書，夫妻一方贈(zèng)與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到辦理加名手續(xù);

買賣：雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動(dòng)產(chǎn)完稅憑證到申請(qǐng)辦理。

同樣，如果是父母、子女、兄弟姐妹等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，一般也需要采取二手房買賣或者是贈(zèng)與方式。

【二】 二手房買賣

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二手房買賣是常遇到的過戶方式，在交易時(shí)，一般需要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、公共維修基金、手續(xù)費(fèi)和登記費(fèi)等費(fèi)用。

營(yíng)業(yè)稅：滿2年的商品房免收營(yíng)業(yè)稅，2年以下的要以總房?jī)r(jià)的5.6%來收取。

契稅：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

個(gè)人所得稅：個(gè)人所得稅按照總房款的2%收取，但是轉(zhuǎn)讓“家庭自用滿五年的唯一住宅”方可享受免征個(gè)人所得稅。

手續(xù)費(fèi)：每平方米6元。

登記費(fèi)：80元。

【三】房產(chǎn)繼承

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房地產(chǎn)繼承作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的重要形式，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的有效方法。但是，在辦理的過程中也會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，即房地產(chǎn)繼承稅費(fèi)。主要包括：繼承權(quán)公證費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)、房地產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi)、契稅。

房地產(chǎn)繼承稅費(fèi)計(jì)算方法：

繼承公證費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來收取，低不低于200元。

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來計(jì)算。

房地產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi)：由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。

契稅：法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。

在“國(guó)稅函20041036號(hào)”的通知中，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)繼承土地房屋權(quán)屬征收契稅問題做出規(guī)定，對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬時(shí)，不征收契稅。按照《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定，對(duì)于非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬的，則屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

【四】房產(chǎn)贈(zèng)與

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房產(chǎn)贈(zèng)與也是變更房產(chǎn)一種重要的方式，根據(jù)規(guī)定，辦理房屋贈(zèng)與過戶手續(xù)時(shí)，需要提交《房屋權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》等必要材料，雖然名義上是“贈(zèng)”，但實(shí)際操作時(shí)也要繳納稅費(fèi)。

贈(zèng)與過戶稅費(fèi)主要包括以下幾種：

營(yíng)業(yè)稅：依據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，原則上，贈(zèng)與人是需要繳納營(yíng)業(yè)稅的，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%。

但營(yíng)業(yè)稅也有兩種情況是不需要繳納的，分別為：

1、近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈(zèng)取得房產(chǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。

2、其他人之間的房產(chǎn)贈(zèng)與行為，應(yīng)依法繳納營(yíng)業(yè)稅。但若其他人之間贈(zèng)與的房產(chǎn)達(dá)到一定年限的，符合免征營(yíng)業(yè)稅條件的，仍可以免征營(yíng)業(yè)稅，比如，個(gè)人將購(gòu)買滿5年的住房對(duì)外贈(zèng)與的，可免征收營(yíng)業(yè)稅。

附加稅：此種稅是作為附加稅來征收的，只有在需要征收營(yíng)業(yè)稅、稅等稅種的前提下才會(huì)征收，具體的征收比例是，按應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的一定比例繳納，具體比例為：城建稅(7%)、費(fèi)附加(3%)。此種稅根據(jù)法律規(guī)定，是由贈(zèng)與人負(fù)擔(dān)的。

公證費(fèi)：按照房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)的2%繳納。

契稅：贈(zèng)與房產(chǎn)的契稅是全額征收的，即由受領(lǐng)人按照3%的比例繳納。

印花稅：是需要全額繳納的，由訂立合同的雙方當(dāng)事人，按照0.05%的比例繳納。

個(gè)人所得稅：近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈(zèng)取得房產(chǎn)的，免征個(gè)人所得稅;其他人之間的贈(zèng)與行為，應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅。

房產(chǎn)過戶怎樣更省錢?

繼承、買賣、贈(zèng)與是常見的房產(chǎn)過戶方式，親人之間過戶，不少人認(rèn)為“繼承”或者“贈(zèng)與”是親近也是合理的方式，然而細(xì)細(xì)看來，卻并非如此。

首先說繼承，繼承是比較劃算的過戶方式，如果是父母子女之間的過戶，成本低。只需交納280元的登記費(fèi)，沒有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅無(wú)。但條件比較單一，只有屬于有繼承關(guān)系的直系親屬之間的房產(chǎn)可以這么做。在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人離世后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。

那么買賣和贈(zèng)與，哪一個(gè)方式更劃算呢?我們來看個(gè)例子。

李大爺手頭有一套100平米的房子，評(píng)估價(jià)約100萬(wàn)元，是李大爺名下唯一住房且房產(chǎn)證早已過5年。如果老人把房子賣給兒子，只需要繳納1.5%的契稅，也就是15000塊錢，其他的諸如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅全免。

老人如果按照房產(chǎn)贈(zèng)予的方式把房產(chǎn)過給兒女，則需要承擔(dān)公證費(fèi)，并繳納契稅。公證費(fèi)按照評(píng)估總價(jià)的2%計(jì)征，契稅按照3%計(jì)征，總價(jià)約為50000元，這個(gè)價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買賣的稅費(fèi)。

房產(chǎn)過戶是個(gè)很復(fù)雜的過程，雖然在紙面上看起來很明了，實(shí)際上在操作的時(shí)候千頭萬(wàn)緒。所以市民在過戶時(shí)一定要根據(jù)自身情況，選擇佳過戶方式，做到既省錢又省心。