未經出租人同意的轉租合同是否有效

討論未經出租人同意的轉租合同是否有效的問題，不妨先來看一下經出租人同意的轉租的租賃合同的效力，也是日常所說的合法轉租。《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。對此情況，無論理論界還是司法實務部門都認可轉租合同的效力（當然是轉租期是在原租賃期內的部分）。

但是，認可此種情況下轉租合同有效的理論依據卻集中在合同法第51條所規定的無處分權獲得追認或者取得處分權上，也就是說經出租人同意的轉租的租賃合同有效是因為出租人同意轉租。如果依照這種觀點，未經出租人同意的轉租合同就是無效的合同或者是效力待定的合同，能夠這么理解嗎？

對于承租人未經出租人同意將房屋擅自轉租的合同效力，《合同法》以及高法院的《房屋租賃合同解釋》都未做出明確的規定。有觀點提出，《合同法》第224條第 2款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人依據這一條規定，可以依法解除其與承租人的合同，這時承租人與次承租人的合同就自然無效了。筆者認為此種觀點有待商榷：

其一，根據合同的相對性原則，出租人解除的只是其與承租人之間的合同，未涉及出租人與承租人之間的合同。出租人解除其與承租人之間的關系，會導致承租人與次承租人之間的租賃合同無法繼續履行的結果，但不能認定承租人與次承租人之間的合同無效；

其二，出租人在承租人未經其同意的情況下轉租房屋，出租人有權解除其與承租人之間的租賃關系，但目前尚無法律依據規定出租人可以撤銷或解除承租人與次承租人的租賃合同關系，也就是說出租人對承租人轉租的合同沒有撤銷和解除權，出租人是否同意，并非確認轉租合同效力的依據；［3]

其三，根據《合同法》第212條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人租賃出租人房屋，獲得承租房屋的使用和收益權，承租人將房屋轉租給次承租人，只是讓渡了房屋的使用和收益權，并未侵害出租人的合法權益。即使承租人仍將房屋轉租，出租人與承租人的租賃關系并未受到實質影響，出租人通過租賃合同向承租人主張權利的途徑并未受到實質侵害，筆者認為這才是認定合同有效無效的關鍵。

由此筆者認為，承租人通過租賃合同取得的對租賃房屋的一定期限內的占有、使用和收益權，在自己合法享有的權限內，將自己的權益讓渡與第三人或者說處分給第三人，應屬于有權處分，而非無權處分。［4］即使出租人有權以承租人未經其同意解除租賃合同，但不能因此否認轉租合同的效力。

當然，如果是轉租合同存在著《合同法》第52條之中規定的相關情形時，該轉租合同自然無效。如租賃合同本身因承租房屋系尚未取得城鄉規劃許可非法建設而無效時，轉租合同因標的房屋系非法建設而為無效合同，但此處的轉租合同無效并非因轉租所致，而是因為房屋本身非法所致。也就是說，轉租合同不因未經出租人同意轉租而無效，但應準從《合同法》關于合同無效的基本原則。