在我國,單位房租收入是如何征稅的?單位房屋出租時要注意的事情有很多,如果處理不好,可能帶來很多麻煩。那么我們在平常生活中應(yīng)當(dāng)如何正確的進行單位房租收入繳稅呢?應(yīng)該交多少的稅呢?

 首先給大家介紹一下房租收入是如何征稅的,每一個納稅人都是按照累進稅制給HMRC繳稅,每一個人每年都會有一個personal allowance。

 如果你的非資本性收入沒有超過這個數(shù)字的話,那就是一分錢都不交稅的。如果超過了personal allowance的數(shù)字,就有一個basic rate band,在這個band以內(nèi)是交20%,超過了以后會是交40%。

 如果收入實在是高,對于絕大多數(shù)人是難以實現(xiàn)的一個數(shù)字,就要交45%,我們討論的時候暫時忽略不計。

 一般來說,大多數(shù)人基本的收入就是工資,工資在發(fā)放的時候才用PAYE系統(tǒng)pay as you earn自動把稅就扣除了,NI也扣除了,所以我們暫時忽略稅和NI。

 那么我們的房租收入呢?是把凈收入加在你的比如工資收入上進行計算的。

 假如說你是一個全職媽媽,沒有工資,你的房租收入可以吃到personal allowance,一分錢不交。

 而假如你是40% tax payer,你的房租收入就是要交40%的稅。

 按照目前的政策,房東mortgage payment的利息部分是可以作為成本完全抵扣的,這樣的話,計算房租收入相對簡單。只要把房租收入扣除各種費用和利息就是你的凈收入。針對這個收入按照你的邊際稅率自己報稅就好了。

 有一點要注意的就是如果你是repayment mortgage,這個金額不是你的mortgage payment金額,而只是其中的利息部分,按照現(xiàn)在的政策,可以想象,如果你是40%tax payer的話很合算,因為否則你的利潤要按照40%繳稅。

 但是這個算法改了,規(guī)定從2017年開始,利息逐漸只能按照20%的稅率抵稅,而不是實際上按照你的邊際稅率,也就是說邊際稅率40%以上的人將不能全部得到抵扣。

 大家看一下我做的表格,上面的是幾個假設(shè),為什么要假設(shè)呢?因為政策完全實施要到2020年。

 這個時候的很多數(shù)字我們只能靠猜,比如personal allowance是多少。

 對上面六個數(shù)字有問題的請?zhí)釂?BEFORE下面是按照老算法,把凈 加上去按邊際稅率繳稅就是了。

 新算法復(fù)雜了一點,先把全部收入扣除可以完全抵稅的部分,比如中介費等等,按照你的稅率收稅,然后把利息按照20%的稅率退給你。

  個例子中,因為他的邊際稅率和退稅的稅率一樣都是20%。所以新政對他沒有影響,兩種政策下都是交4800的稅。

 1為什么Rental profit之前是6000,之后是15000?

 6000是簡化的算法,因為現(xiàn)在受益的稅率和利息抵扣的稅率一致,所以15000-9000=6000簡化算。以后就不一樣了。

 2.BTL和Deposit的比例大概是多少呢? 要有Gross rent 18000 至少房價要30萬以上吧?

 300K要的,按照我的理念,BTL能付的Deposit越少越好。

 3.例子中算的工資收入的稅是假定自己報,但是實際我們的收入是單位幫你報了已經(jīng)稅后。

 PAYE和自己報稅的結(jié)果是一樣的。

 4.房子即使按照新政來算交了稅后,在當(dāng)前低稅率的情況下應(yīng)該還是每月會有 的?

 每個人的房子的情況不一樣,無法保證誰的房子就是現(xiàn)金 狀態(tài),可以保證的是新政以后會更危險。

 5.大多數(shù)人可能只有一套或者兩套BTL,假設(shè)mortgage是2年的tracker或者fixed,拿出那么多現(xiàn)金流而不Repayment其實上有什么用呢?因為兩年時間錢拿手里再攢一套首付其實有點困難,存銀行利息還要付20-40% 利息稅,為什么不選擇Repayment呢?

 有一定的道理,然而這又要分析每個人的情況。但是從2016年開始對于普通人來說利息基本就不收稅了。我又要提Santander了,3%的利息不收稅,和你貸款的利息差不了多少吧? 2016年有很多allowance,你還可以用ISA,offset mortgage也是一個好辦法,雖然利率往往不太好。

 總而言之,如果我們在單位房租收入繳稅過程中不注意一些以上的事項,只會給我們一些損失,所以,要合理的進行單位房租收入繳稅才能實現(xiàn)合法的交易。