房屋租賃合同" width="200" height="150" title="房屋租賃合同">
《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除租賃合同。 《城市房地產(chǎn)管理法》則沒有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任。《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)終止合同，并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉(zhuǎn)租進行了規(guī)定，但在無效轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任上，只規(guī)定了處罰和刑事責(zé)任，并沒有無效房屋轉(zhuǎn)租的民事責(zé)任，或是民事制裁的規(guī)定。《合同法》也只規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定。因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的權(quán)或處分權(quán)，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的轉(zhuǎn)租房合同無效事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定，是否也應(yīng)該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的，這種使用收益如果是基于無效合同而取得，也應(yīng)該屬于返還的標(biāo)的。
合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意，將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為。《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定，民事行為被確認為無效后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)
，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
就無效租房合同無效的當(dāng)事人來說，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時，應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，訂立租房合同無效時應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)租合同中的承
租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉(zhuǎn)租人一方，其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租，二是因為疏忽大意的過失原因而造
成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當(dāng)事人。所以，無效租房合同無效的當(dāng)事人雙方都依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無效合同的法律后果。
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