二手房評估是銀行評估，二手房必須經(jīng)過評估確定貸款額度，按照評估價和交易價格較低者計算貸款額度。目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。

在估算房價度時參考的因素包括：

1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內類似房屋的掛知牌價和成交價格。

2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格。

3、所在小區(qū)和所在板塊道的房價走勢。

4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內位置、景觀等等。

二手房貸款銀行評估都包括什么?

1、凈得價。

在二手房買賣過程中說的凈得價也就是你在網(wǎng)上找房子時看到的“房價”，是指業(yè)主賣這套房子拿到手的價格。

2、評估價。

北京超過80%的頭次購房者均使用貸款，無論是公積金、組合貸，還是商貸，都會涉及到貸款，按照央行近日的房貸政策，對于頭次購買住宅的家庭，可以貸款總房款的七成，在二手房范疇這個“可貸款七成”并不是說一套100萬的房子我們可以貸款70萬，而是評估值的七成。

在二手房交易中購房人向銀行提出貸款申請后，銀行會委派評估機構來對房子進行評估，銀行根據(jù)評估機構出具的評估報告后才會和借款人進一步磋商借款事宜。一般來說，評估機構會根據(jù)房子位置、年代等實際情況得出一個值，這個值就是評估價。你購買房子的價格和評估價存在一定的差異。

實際操作中評估值為房子實際銷售價的80-90%，百分比受房屋建筑年代、裝修、位置等因素影響。

3、評估值與銀行貸款的關系。

結合評估機構給出的房屋估值，以及對風險、房屋折舊、借款人收入等情況的考慮，最終銀行會同意房貸申請人的申請，并發(fā)放貸款。

銀行根據(jù)實際情況給出的貸款和評估值、總房價之間的關系。

銀行根據(jù)房子的評估值向借款人發(fā)放一定比例的房貸，其中首套七成、二套六成、三套拒絕放貸。