如果是出于個人原因，交了首付沒簽合同，退房屬于單方面違約，交納的定金無法退回。如果是出于開發(fā)商的原因，交了首付沒簽合同，購房人可以退房。由開發(fā)商雙倍返還定金，并返還首付款。

購房者可合理退房的條件

1、賣方一房二賣，買方可以退房。一物之上不可能存在兩個相互排斥的所有權(quán)，開發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買賣合同，必然會有一個買房人不可能實現(xiàn)購買目的，無法取得房屋的買受人不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。同樣的道理，在房屋拆遷安置的過程中，拆遷人將補償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除拆遷補償安置協(xié)議。

2、開發(fā)商擅自將已售房產(chǎn)抵押。有的開發(fā)商由于資金短缺，在與購房人簽訂商品房買賣合同后，又向銀行申請貸款，將已售房產(chǎn)做了抵押登記。這樣，開發(fā)商一旦不能按期還款，債權(quán)人就有權(quán)就抵押登記的房產(chǎn)實現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。為防止購房者房、財兩空，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第1款規(guī)定，無法取得房屋的買受人可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

3、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗、確實不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”按照該條規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，這里的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。

4、房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”至于“房屋質(zhì)量”包括哪些方面，“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。結(jié)合《建筑法》第六十二條規(guī)定，房屋質(zhì)量除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。

至于“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何界定，筆者認(rèn)為，該情形與“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”的情形有明顯差別。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，意味著該房屋已屬危房，居住其中，人身及財產(chǎn)安全隨時處于危險之中;而“嚴(yán)重影響正常居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財產(chǎn)安全情形卻不能居住使用，比如供水系統(tǒng)設(shè)計存在缺陷，經(jīng)多次維修仍無法修復(fù);如下水管道設(shè)計缺陷，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復(fù)致使無法居住等。

5、房屋誤差面積過大。何為誤差太大?根據(jù)較高院的司法解釋，首先看雙方合同對此有無約定，如果沒有約定，面積誤差比絕對值超過3%就視為誤差過大。此時，購房人如不愿意按實際面積購買商品房，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。

6、延遲交房。根據(jù)合同法》第九十四條及《最高人民法院關(guān)于商品房糾紛的司法解釋》第十五條，開發(fā)商未能在約定時間內(nèi)交房驗房，買受人經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持。買受人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

7、房屋不能辦理所有權(quán)登記。由于不動產(chǎn)所有權(quán)必須經(jīng)登記才能發(fā)生效力，如果因為開發(fā)商的原因致使房屋不能辦理權(quán)屬登記，那么購房人就不能算是真正意義上的所有權(quán)人。據(jù)此，《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

8、不能辦理購房貸款。購房人一般選擇按揭貸款的付款方式，但是若因辦不下?lián)ＹJ款購房人付全款發(fā)生困難，當(dāng)事人可以選擇退房。這里辦不下?lián)ＹJ款的原因可能是賣方或賣方的資質(zhì)不夠，銀行不同意放貸或者國家政策發(fā)生變化不符合貸款條件等等。《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2十三條：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

9、變更房屋規(guī)劃設(shè)計。購房合同訂立后，賣方未經(jīng)購房人同意變更所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，購房人有權(quán)選擇退房。