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買賣不破租賃什么意思

買賣不破租賃是指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。承租人依其租賃使用權,可以對抗他人,其中包括作為出租人的所有人。在出租物買賣的情況下,租賃合同不受影響,買受人即新的所有人須尊重標的物上的承租人使用權的原狀,也就是說,須取代原所有人地位而成為新的出租人,除非承租人解除租賃合同。如果出租人出賣租賃物,承租人有優(yōu)先購買權。

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買賣不破租賃適用條件

1、存在合法有效的租賃合同:

要適用該制度,在所有權讓與時,租賃合同應該已經成立并且生效,就是租賃關系須有效的存在,換言之,租賃關系的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時,需要注意的是,根據我國物權法的規(guī)定,僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動,對動產來說需要交付,對不動產來說需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人:

租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關系雖然有效存在,但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意,沒有辦理過戶手續(xù),即所有權并未發(fā)生變動,在此情況下,則該制度也沒有適用的余地。

3、租賃物已經交付于承租人:

“買賣不破租賃”構成要件中的交付,除指出租人已交付租賃物外,還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是,一方面,承租人未占有說明其對租賃物沒有使用收益,無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面,承租人未占有不能起到公式作用,為維持交易安全,不應賦予租賃權對抗力。

4、所有權發(fā)生變動是在租賃期間內:

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內,租賃物的所有權發(fā)生變動,導致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發(fā)生變動是在租賃期間事適用條件之一。

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