1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價格。

雖然在房產(chǎn)價格大幅上升的時期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。

另外，初次的購買價格也會對價值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價時要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w升值（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價時背離正常的價格規(guī)律。

2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向。

關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。

通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。

3、外部環(huán)境、綠化、人文。

所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認(rèn)可。買家會愿意多出一些費(fèi)用來購買這樣的房產(chǎn)。

優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會為房產(chǎn)每平米加價2%至5%左右，反之亦然。

4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修。

建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。

良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會為房價加分5%左右。

5、電梯數(shù)量和品牌。

買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。

相對較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。

6、地段等級。

較高的地段等級當(dāng)然會對拉高房價產(chǎn)生作用。

尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。

7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光。

室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價時要高于其他房產(chǎn)價格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施。

交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。

9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃。

居住人氣高的小區(qū)往往會使購房者產(chǎn)生從眾心理。

另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價空間。