近身邊有個(gè)朋友買二手房遇到了一些問(wèn)題。這位朋友買了一套二手房。付款后才發(fā)現(xiàn)房屋墻角滲水。后經(jīng)檢測(cè)，是隔壁家洗手間的地下水管出了問(wèn)題。

原業(yè)主在賣房前沒(méi)有告知房屋存在滲水問(wèn)題，出售后嫌麻煩，也不愿意幫這位朋友整改。而隔壁的房子正在出租，隔壁業(yè)主也不愿意出面協(xié)商。

感覺(jué)這個(gè)黑鍋只能自己背了。對(duì)此，購(gòu)房指南咨詢了律師，我們聽(tīng)聽(tīng)具體的辦法。

如果所購(gòu)買二手房存在質(zhì)量問(wèn)題，那么購(gòu)房者則需要視情況向房屋的出售者或開(kāi)發(fā)商主張責(zé)任。

分三種情況討論：

情況一：如果發(fā)現(xiàn)房屋問(wèn)題屬于出售者在裝修、使用過(guò)程中產(chǎn)生的質(zhì)量瑕疵，非房屋固有的，則出售者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)或者賠償責(zé)任。

情況二：假如購(gòu)房者在訂立合同明知房屋有瑕疵，例如房屋的天花板因水泥質(zhì)量問(wèn)題有輕微開(kāi)裂現(xiàn)象的，則可以免除出售者的責(zé)任。

情況三：若購(gòu)房者在購(gòu)買后發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量問(wèn)題屬于房屋本身固有的，則購(gòu)房者可以以房屋人的身份向開(kāi)發(fā)商主張保修或賠償責(zé)任。

回到這位朋友的問(wèn)題：

首先，你可以請(qǐng)小區(qū)物管公司幫忙與隔壁的業(yè)主協(xié)商，以便你收房后可以對(duì)房子進(jìn)行修補(bǔ)。

具體而言，如果是原業(yè)主故意隱瞞或不愿意合作，應(yīng)要求原業(yè)主解決，如果是中介故意隱瞞事實(shí)，造成你重大損失，那么你可以要求中介賠償損失。

如果協(xié)商不成，你可以選擇訴訟的方式，請(qǐng)求原業(yè)主出來(lái)協(xié)助整改房屋，原業(yè)主故意隱瞞和不愿意合作的，你也可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)維權(quán)。

若是房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，影響到居住，那么你們也可以解除買賣合同，要求對(duì)方退款。如果真的要退房退款，建議一定要認(rèn)真閱讀房屋買賣合同的約定。

在這里，不得不給大家提個(gè)醒，雖然二手房是有人住過(guò)的房子，有很多也是裝修了沒(méi)多久的，所以質(zhì)量也一定要看仔細(xì)了，具體都要看哪些方面，購(gòu)房指南也為您列了一個(gè)表。

戶型、樓層自不必說(shuō)，因?yàn)槟阗I新房也會(huì)看這些，今天不作重點(diǎn)，下面專門講講關(guān)于二手房的部分。

首先，你要檢查樓體，包括屋頂天花板、墻面、地板。

天花板的檢查

要關(guān)注墻體、天花板裂縫等質(zhì)量問(wèn)題，墻體、天花板一旦出現(xiàn)滲、漏、裂問(wèn)題的話，會(huì)給你日后的家居生活帶來(lái)很多的麻煩。如果所買的房子是頂層，那么購(gòu)房者一定要查看各個(gè)屋頂?shù)捻斆媸欠裼杏晁疂B漏的痕跡。對(duì)于一些已經(jīng)重新裝修的物業(yè)，水漬往往很難用肉眼看清楚，因此，好選擇在下雨后去看樓。

墻面的檢查

至于墻面，要檢查房屋有無(wú)裂縫，首先仔細(xì)檢查房屋的地面和墻上有無(wú)裂縫，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。如果是與房間橫梁平行的裂縫，屬于質(zhì)量問(wèn)題，但問(wèn)題不大。若裂縫與墻角呈45°斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋有可能存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。其次，看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房屋存在安全隱患。

如果是裝修后的房子，還要看看墻面是否平滑干凈，是否有刺激性氣味。墻面和踢腳線、踢腳線和地板之間是否有縫隙。這些瑕疵只要從側(cè)面看過(guò)去，一般都會(huì)盡收眼底。

地面的檢查

如果是地磚鋪地，則要用小榔頭敲一敲，如果有發(fā)空的聲音，那就說(shuō)明地磚沒(méi)有鋪實(shí)。如果是地板鋪地，那就來(lái)回走幾圈，注意墻角與四周，看看有沒(méi)有松動(dòng)的地方。還要格外留心陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間的地板，看看有沒(méi)有因干燥開(kāi)裂或因潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

其次，你要檢查一下室內(nèi)居住的適宜度，比如電路、防水、廚房的排煙能力。

配電線路的檢查

因?yàn)槲葑右呀?jīng)裝修過(guò)，線路都已經(jīng)配好，所以購(gòu)房者看房時(shí)要打開(kāi)的燈具開(kāi)關(guān)，看一看燈具是否都亮。如果條件允許的話，還應(yīng)該用萬(wàn)用表檢查插座是否有電，用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào)，還要檢查電視天線的信號(hào)接收好壞。如果買家還是不放心，可以問(wèn)下賣家房子的線路走向，以便于日后的維修。

防水的檢查

注意問(wèn)下在小區(qū)居住的人，或者自己在網(wǎng)上查閱相關(guān)的資料，看看小區(qū)的排水情況，是否一下雨就出現(xiàn)大量積水、被水淹的情況。另外，看房屋內(nèi)部墻面上是否有明顯的水漬水跡，是否存在墻壁起皮脫落的情況。如果存在，則說(shuō)明這個(gè)房子防水情況不好，一下雨就會(huì)漏雨。

廚房排煙能力的檢查

現(xiàn)在有不少小區(qū)的煙道都有一定的問(wèn)題——無(wú)論油煙機(jī)怎么賣力地工作，油煙就是排不出去，甚至是別人家把做飯炒菜的油煙通過(guò)煙道排進(jìn)了你的家里。這一切的原因都是因?yàn)闃莾?nèi)的煙道出口太小或者根本不通。因?yàn)閺N房排煙的能力是否出色主要取決于煙道是否暢通，如果你真的遇到這樣的房子，有可能用再好的油煙機(jī)都解決不了問(wèn)題。

具體的鑒定方法很簡(jiǎn)單，挑個(gè)做飯的時(shí)間去看房，如果在樓道和室內(nèi)聞到大量的油煙味就足以說(shuō)明問(wèn)題了。

后是判斷一下正確的房齡。

二手房與新房大的不同，就是房齡。房屋的建筑年代是購(gòu)房者比較關(guān)心的問(wèn)題，很多人不喜歡房齡太老的房子，因?yàn)檫@樣的房子比較破舊，居住起來(lái)不舒適。我們可以從房屋的外觀來(lái)大體判斷房屋的建筑年代和建筑構(gòu)造等，還可以從房屋建筑年代的標(biāo)識(shí)或房產(chǎn)證登記的建筑年代來(lái)識(shí)別。

你還可以查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時(shí)間。當(dāng)然靠譜的辦法還是請(qǐng)房主一下，拿上房本和身份證，一起去不動(dòng)產(chǎn)登記查一下。