想要買套好的二手房，看房和簽約這兩個(gè)階段要非常仔細(xì)。

看房階段

看房分為兩大部分，分別是房子自身情況和房子周邊的情況。

關(guān)于房子，要搞清楚五點(diǎn)，分別是：

1、房屋性質(zhì)。一般有普通商品房、商住房等，相應(yīng)的土地年限為70年、50年或40年。普通商品房交易比較純粹；商住房不涉及限購(gòu)，但首付比例、貸款成本、稅費(fèi)較高。

2、查看房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。滿五年且僅有的的普通商品房交易成本低，如果無(wú)法做到滿五僅有，那么購(gòu)房者還需承擔(dān)一部分個(gè)稅或增值稅。

3、看房子所處的位置。樓層要優(yōu)先注意，如無(wú)特殊需求，好不要選頂層和一層的房子，看看墻皮是否有滲水的痕跡。

4、房屋居住成本。主要體現(xiàn)在水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等方面。北方城市郊區(qū)的房子有可能是小區(qū)自供暖或地暖，相對(duì)于市政供暖，小區(qū)自供暖成本較高，地暖成本高。

5、房子質(zhì)量問(wèn)題。除了房主和中介說(shuō)的之外，購(gòu)房者要仔細(xì)核實(shí)，現(xiàn)場(chǎng)查看是必要的，好也去該小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)社群里了解相關(guān)情況。

房子周邊，也有五點(diǎn)：

1、看房的時(shí)候，注意了解小區(qū)周邊是否有高壓鐵塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果房子臨街、臨鐵路、臨軌道交通，還需注意噪音問(wèn)題；小區(qū)周邊如果有垃圾站或貨運(yùn)站，夜間或許有噪音問(wèn)題。

2、小區(qū)停車問(wèn)題。有的老小區(qū)沒(méi)有地下車庫(kù)，地上停車庫(kù)又不夠，停車問(wèn)題比較突出。

3、小區(qū)的合同階段也有五點(diǎn)需要注意，分別是：

1、查看房屋的各項(xiàng)手續(xù)，這里要核實(shí)的有房產(chǎn)證、契稅發(fā)票、是否在押、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)人、房屋面積、建筑年代等。

2、搞清楚房主出售原因，共有產(chǎn)權(quán)人是否同意出售。

3、確定付款方式。貸款買房的要確定首付支付方式，這個(gè)時(shí)候需要注意你的首付款是否被房主用來(lái)償還銀行貸款。對(duì)于處于在押狀況的房子，你的首付款如果不走資金監(jiān)管，這筆錢基本上是會(huì)被房主用于償還銀行貸款。房子解除抵押后，這套房子可以重新申請(qǐng)抵押貸款。

購(gòu)房者在簽合同的時(shí)候，要明確首付款的用途。如果是被業(yè)主用于償還銀行貸款，你應(yīng)該和房主一塊去銀行辦理還貸手續(xù)，注意保留好相關(guān)收據(jù)。

4、確定自己的貸款方式和額度。選擇商貸，銀行一般要查你的征信記錄、收入證明、工資流水等資料，接著評(píng)估房屋價(jià)值，后確定貸款數(shù)額和利率。一般首套房的利率會(huì)有折扣，但如果購(gòu)房者的征信記錄不好，利率還有上浮的可能，差的情況是拒貸。至于收入證明，要注意月收入達(dá)到月供的兩倍以上。這一點(diǎn)要在簽定金合同前完成，如果因?yàn)槟愕恼餍艈?wèn)題無(wú)法買房，可能要承擔(dān)違約成本。

5、確定過(guò)戶日期。和房主確定產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、物業(yè)交割、戶口遷移的具體日期，這些都要寫在合同上。如果制式合同沒(méi)有，也應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議里面寫明，這些問(wèn)題容易產(chǎn)生糾紛。

買二手房，盡量把前期工作做好，縮短房屋交易時(shí)間，大程度避免風(fēng)險(xiǎn)。