說起“房齡”相信大家都是很清楚的，自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。簡單來說就跟人的年齡一樣，房齡說的就是房子的年齡。而二手房房齡是指一手房主轉(zhuǎn)讓的房屋，二手房是不如新房“新”，但是二手房一般是要比新房便宜很多的，不過，很多人在糾結(jié)二手房的房齡。爭議比較大的是房齡大于20年的老房子，行家表示，房齡超過20年不僅要貶值，還會出現(xiàn)很多風險。但是很多人也會忽悠購買二手房的購房者，造假“真實房齡”。

房齡和房屋使用年限及房產(chǎn)證日期

很多人分不清房齡、房屋的使用年限以及房產(chǎn)證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個概念。房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發(fā)商獲得地皮之日開始計算的年限；

房房產(chǎn)證日期，則反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，它和真實房齡不是絕對相同的，因為開發(fā)商的房子可能并非建成就賣出去了，一般而言，房產(chǎn)證日期和建成時間之間有個時間差，業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯后性。

譬如，開發(fā)商2018年拿到一塊70年產(chǎn)權(quán)的地，可知其土地使用期限是2018—2088年，而開發(fā)商在2017年才建成房子并交付使用。那么到今年2020年時，其土地使用年限剩余65年（2088-2020）；該房屋的房齡和房產(chǎn)證上的日期皆為3年（2020-2017）。

怎樣獲得真實的房齡

正因為房齡的影響很多，所以出于利益驅(qū)使，很多時候在二手房交易市場上，因為信息不對稱的漏洞，發(fā)生逆向選擇和道德風險，賣方或者中介會虛報房齡，裝嫩以博得買房的青睞，所以想要獲得真實的房齡，還需要花一點心思和功夫。

1、最可靠穩(wěn)妥的方式——到房產(chǎn)管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產(chǎn)權(quán)部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產(chǎn)權(quán)證等相關證件到房產(chǎn)交易中心或房管局等部門進行相應查詢才可以。

2、看房產(chǎn)證+小區(qū)走訪旁敲側(cè)擊。因為房產(chǎn)證日期和出售日期并不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據(jù)房產(chǎn)證日期，再結(jié)合周邊鄰居的回答猜測。

3、看外立面、廚房等情況+房產(chǎn)專家咨詢。一般而言，每個年代的房子都有每個房子的一些特點，譬如上世紀90年代以后修建的房屋在戶型設計上開始出現(xiàn)“廳”的概念等，但非專業(yè)人士一般對這些了解相對較少，所以可以把外立面和房屋布局情況以及不易改變的廚房衛(wèi)生間情況告知房產(chǎn)專家進行咨詢。

二手房房齡過長的風險

1、房齡會影響房子的硬件設施。房齡愈高，一般而言，其資產(chǎn)貶值就愈發(fā)嚴重，不管是房子的硬件環(huán)境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發(fā)生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之后，可能還會帶來系列的安全隱患。

2、房齡和剩余土地使用年限之間有關聯(lián)。房齡愈高，意味著剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。

3、房齡和貸款有關聯(lián)。房齡影響貸款年限，一些商業(yè)銀行規(guī)定，譬如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數(shù)，公積金貸款成數(shù)與房齡關聯(lián)密切，房齡10年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為6成，10-15年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為5成，15-20年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為4成；20-30年內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為3成，而且商業(yè)貸款中，個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數(shù)。總的來說，就是房齡越老，貸款的年限就越短，成數(shù)就愈低，甚至對一些高齡房產(chǎn)，銀行是拒接放貸的。

所以當我們有意欲購買二手房的時候，必須要自己了解，這個房子的真實房齡是多少，上述方式都是可以查詢到房齡的，但是還不是最為保險的，若是擔憂購置二手房因房齡問題產(chǎn)生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進行進一步的保障，即在合同中，注明賣方堅持出具(承諾)房齡，強調(diào)若信息有誤，由賣方承擔責任。城市套路深，所以購買二手房還是應該注重細節(jié)問題！