根據(jù)2014年7月起執(zhí)行的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)，大幅度贈送面積的行為已經(jīng)不被允許。購買大幅度贈送面積的房屋存在法律風(fēng)險，購房者一定要注意。

開發(fā)商“送面積”層出不窮

一個高檔住宅大盤，近日推出180平方米的大戶型，除了首層之外，還打造出了一個夾層以及 的地下空間。而整個地下空間包括延伸出的庭院面積全部贈送。另一個別墅產(chǎn)品，也“白白”贈送了 米的地下空間。但按照規(guī)定，凈高超過2.1米的地下空間，必須算全部面積。除了贈送地下空間，“百變戶型”、“N+1戶型”等諸多類型產(chǎn)品也層出不窮，且存在政策風(fēng)險。

房屋贈送面積有哪些形式？

陽臺：贈送陽臺面積應(yīng)屬贈送面積中常見的一種形式。但按照國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：對于全封閉的陽臺計算全部的面積，對于半封閉的陽臺才是計算一半的面積。而大部分戶型中陽臺本身就是半封閉的，只能算一半的面積，并無真正的“贈送”一說。

入戶花園：即在入戶門與客廳門之間的一個類似玄關(guān)的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。入戶花園一般在銷售時只計算一半面積的，有的甚至完全贈送。入戶花園面積越大，所贈送的面積就越大。

大露臺：在一些戶型中，一樓或者二樓的地方會設(shè)計一個大露臺出來。許多開發(fā)商針對這種戶型會將整個露臺全部贈送給業(yè)主。但實際上，如果露臺是在樓盤的公共區(qū)域，就是屬于全體業(yè)主，不能作為某一住戶的專門使用。

內(nèi)庭院：內(nèi)庭院又稱入戶庭院，一般出現(xiàn)在別墅或者洋房首層的戶型中。內(nèi)庭院引起的產(chǎn)權(quán)糾紛較多，主要矛盾點在于庭院本身屬于公共面積，也不包括在業(yè)主產(chǎn)權(quán)證內(nèi)。這類內(nèi)庭院戶型，雖是首層，但往往單價較高。

地下空間：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫，和住宅分開計算產(chǎn)權(quán)，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨使用。

高挑空間(閣樓)：許多頂樓的戶型會特意被設(shè)計出一個閣樓來。大部分的開發(fā)商都會選擇直接贈送閣樓，不算面積。但不同的決定了閣樓是否納入銷售建筑面積。

這些面積你算對了嗎？

內(nèi)陽臺：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。

大飄窗：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。

地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計算1/2面積。也就是說，“ 樓送地下室”屬于違規(guī)。

購房需注意公共“贈送面積”

業(yè)內(nèi)人士表示，贈送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會收取相應(yīng)的物業(yè)管理費。需要注意的是公共區(qū)域的贈送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會得到保障的。

買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于、抵押，拆遷時也不會得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。