在中國(guó)，只要你能付得起首付，你就是幸福的一群人——房奴。

2015年，人民幣存貸款利率從6.15%降至4.9%，不到一年的時(shí)間里累計(jì)降幅達(dá)20%，而同期廣義貨幣量M2的增速長(zhǎng)期高于GDP增速6-7個(gè)百分點(diǎn)。M2增速長(zhǎng)期高于GDP增速的后果就是貨幣長(zhǎng)期穩(wěn)定貶值，這個(gè)速度之快可能超出你的想象。貨幣的貶值速度快于收入增幅，這導(dǎo)致社會(huì)平均購(gòu)買力下降，但資產(chǎn)價(jià)格會(huì)快速上漲。

從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，中國(guó)的“房奴”算是幸福的了。雖然初期還貸壓力較大，但隨著收入增長(zhǎng)、人民幣持續(xù)貶值和資產(chǎn)價(jià)格上漲，剪刀差的擴(kuò)大讓還貸壓力在中后期幾乎可以忽略。

當(dāng)然這是基于以往的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)做出的判斷。關(guān)鍵的問(wèn)題是未來(lái)M2增速是否還能夠以這樣的速度繼續(xù)下去。筆者認(rèn)為，M2增速在未來(lái)10-20年內(nèi)都會(huì)兩倍于GDP增速。請(qǐng)看下圖

自2014年來(lái)，M2的增速已經(jīng)逐漸和GDP增速拉開(kāi)差距，在GDP增速持續(xù)放緩的時(shí)候，適度寬松的M2的環(huán)境難以改變。按照目前這個(gè)速度，人民幣購(gòu)買力會(huì)按照年均5.2%的速度貶值。相應(yīng)的資產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)保值，特別是房?jī)r(jià)增速，至少要快于這個(gè)速度。

對(duì)于“房奴”而言，從初期來(lái)看，月供壓力的確不小，這個(gè)時(shí)間段可能只有5年左右，而5年后，你的月供壓力隨著收入增長(zhǎng)和人民幣貶值，會(huì)快速降低。所以，選擇30年還款周期的要比20年還貸周期的要好，但可惜的是中國(guó)人是害怕負(fù)債的，只有手中有余錢，中想著盡快把銀行貸款還清。

另外考慮到城市差異和地段差異，這個(gè)數(shù)據(jù)還有細(xì)微差別，對(duì)于那些在熱門城市熱門地段買房的人來(lái)說(shuō)，你的房子價(jià)值增速會(huì)超出你的想象。我們已經(jīng)見(jiàn)多了10年前幾十萬(wàn)買的房子，十年后價(jià)值幾百萬(wàn)了。扣除了價(jià)格因素，收入仍然十分可觀，但等額本息還款月供卻始終只有幾百上千元而已。

一個(gè)普遍的思維是，房?jī)r(jià)上漲時(shí)人們是痛恨，而房?jī)r(jià)下跌是人們卻是害怕，這兩者有天壤之別。一種是自己為什么沒(méi)能把握住機(jī)會(huì)買房，而另一種則是對(duì)經(jīng)濟(jì)崩潰的擔(dān)憂。房?jī)r(jià)的增速的確在下降，但距離拐點(diǎn)仍有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。事實(shí)上，為了避免拐點(diǎn)到來(lái)，各方已經(jīng)在采取措施穩(wěn)增長(zhǎng)。前天一篇《過(guò)去擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲 今天更應(yīng)擔(dān)心下跌》（標(biāo)題為轉(zhuǎn)載后被修改，原標(biāo)題是《一城一策去庫(kù)存確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展》）已經(jīng)明確了官方的態(tài)度，未來(lái)房?jī)r(jià)底線是小范圍內(nèi)波動(dòng)，而房?jī)r(jià)下跌幾乎不可能。

“房奴”們需要做的就是增加收入，至于提前還款什么的就別去想了。