房屋買賣委托公證交易房產(chǎn)在市場(chǎng)上也較常見,尤其是一些看中的房屋又暫時(shí)沒購(gòu)買的人士,他們以為用一紙委托公證即可“鎖住”盤源,可以高枕無憂了,其實(shí),當(dāng)中存有不少交易風(fēng)險(xiǎn)。有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權(quán)委托公證書稱為“定時(shí)炸彈”,一不小心就“引爆”,買賣雙方乃至受托方等各方利益都有可能不保。

在委托公證書,委托人與受托人有明確的制約關(guān)系,不過由于買賣房屋所簽訂的是全權(quán)委托公證書,受托人獲收取樓款、代理交易過戶等同業(yè)主的權(quán)利,受托人有可能吃差價(jià)的現(xiàn)象;雖然有全權(quán)委托公證書,房屋一日不過戶,房子產(chǎn)權(quán)依然在業(yè)主名下,假如業(yè)主因訴訟而被查封房產(chǎn),全權(quán)委托公證書也無濟(jì)于事。

有地產(chǎn)業(yè)人士曾把全權(quán)委托公證書稱為“定時(shí)炸彈”,一不小心“引爆”,買賣雙方乃至受托方利益都有可能不保。

法律貼士一:委托公證應(yīng)對(duì)授權(quán)范圍作出限制

全權(quán)委托在于通過全權(quán)委托公證方式進(jìn)行房屋買賣的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主基于自身原因全權(quán)委托他人辦理房屋交易手續(xù),如果受托人違背業(yè)主的意向,未按業(yè)主指示辦理委托事項(xiàng),則業(yè)主的權(quán)益容易受到侵犯,造成經(jīng)濟(jì)損失。

在房屋交易過程中,業(yè)主應(yīng)當(dāng)盡量親自辦理收取房款、產(chǎn)權(quán)過戶、交付房屋等手續(xù)。如果由于特殊原因無法親自辦理的,業(yè)主在辦理公證委托時(shí),應(yīng)對(duì)授權(quán)范圍進(jìn)行限制,以確保自身的合法權(quán)益不受侵害。對(duì)授權(quán)的限制主要包括:1.對(duì)授權(quán)時(shí)間進(jìn)行限制,應(yīng)約定具體的時(shí)間,確保按時(shí)履行合同;2.對(duì)授權(quán)范圍進(jìn)行限制,如受托人的代理事項(xiàng)中不包括代收房款等;3.對(duì)交易的對(duì)象進(jìn)行限制,如在授權(quán)文件中注明代理人只有在與特定的買家進(jìn)行交易時(shí)才有權(quán)代理。總之,要盡量避免全權(quán)委托的形式。

法律貼士二:委托公證書不能證明產(chǎn)權(quán)歸屬

《物權(quán)法》第九條:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”房屋交易的產(chǎn)權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓,須在房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記后,方可發(fā)生法律效力;未辦理登記的,如房屋產(chǎn)權(quán)的委托公證,房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓。

買家與業(yè)主雖然就該物業(yè)辦理了委托公證,但由于未在房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記,故房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓,該物業(yè)的權(quán)仍屬于賣家。所以,當(dāng)賣家的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)問題時(shí),該物業(yè)也一并遭到牽連。

為此,律師提醒購(gòu)房者,即使在交易過程中辦理了產(chǎn)權(quán)的委托公證,也應(yīng)當(dāng)及時(shí)前往房地產(chǎn)主管部門辦理登記手續(xù),降低交易風(fēng)險(xiǎn),減少經(jīng)濟(jì)損失。

據(jù)地產(chǎn)人士分析,張某以為一紙委托公證書即可對(duì)房屋實(shí)現(xiàn)全面控制,但由于產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移,業(yè)主吃官司也會(huì)連累名下的財(cái)產(chǎn)。他們認(rèn)為,由于張某本身購(gòu)房資格受限,必須延遲過戶,除了簽訂委托公證書外,買家與業(yè)主到房地產(chǎn)交易登記辦理抵押登記,把房屋抵押給買家,給交易多上一把“鎖”。