購(gòu)房者在簽訂二手房購(gòu)房合同的時(shí)候，如果由房主的直系親屬代簽合同，是否具有法律效益？若購(gòu)房者與沒(méi)有委托書(shū)的人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，是否可以追回定金并追問(wèn)對(duì)方相應(yīng)的責(zé)任？購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)，若遇到代簽合同的情況，怎樣才能保障合同能合法有效？

實(shí)例：

王先生在一個(gè)月前通過(guò)中介與賣(mài)方簽訂了二手房購(gòu)房合同，但合同由賣(mài)方父母代簽，但當(dāng)時(shí)賣(mài)方父母也沒(méi)有出具委托書(shū)，簽完合同后賣(mài)方父母收取了5萬(wàn)定金。現(xiàn)在賣(mài)方不想賣(mài)房子了。王先生十分苦惱，不知道之前簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否還具有法律效益。賣(mài)方父母是否構(gòu)成詐騙？

分析：

①簽署合同的不是業(yè)主本人，而且對(duì)方?jīng)]有授權(quán)委托公證書(shū)，那么合同就沒(méi)有法律效應(yīng)；

②購(gòu)房者可以要求對(duì)方退還5萬(wàn)定金，若對(duì)方不愿退還定金又不愿意繼續(xù)出售該房屋就屬于詐騙；

③這種情況的發(fā)生多是中介的失職（沒(méi)有簽訂房屋定金協(xié)議，介紹沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的人進(jìn)行交易），購(gòu)房者可以追究中介的失職責(zé)任，或者直接聯(lián)系中介，讓他們來(lái)幫忙共同追究責(zé)任。

解答：

1.如果當(dāng)初賣(mài)房人的父母向購(gòu)房者出具了足以讓購(gòu)房者認(rèn)為他們有權(quán)處置房屋的材料，他們的行為就構(gòu)成“表見(jiàn)代理”，那么合同有效。若對(duì)方違約，需雙倍返還定金。

2.如果購(gòu)房者知道或應(yīng)當(dāng)知道賣(mài)房人的父母沒(méi)有該房屋的處置權(quán)時(shí)，賣(mài)方父母“無(wú)權(quán)代理”，合同無(wú)效，定金原數(shù)退回；如果權(quán)人追認(rèn)合同有效，則合同成立。

3.賣(mài)方父母責(zé)任——“無(wú)權(quán)代理”是代理人沒(méi)有代理權(quán)或超越代理權(quán)而以被代理人的名義所進(jìn)行的民事行為，主觀上可以是故意，也可以是過(guò)失。如果是故意行為，情節(jié)嚴(yán)重的，符合詐騙罪的犯罪構(gòu)成，依照刑法規(guī)定處罰。

購(gòu)房者需要注意：若簽訂合同的人不是房主本人（與產(chǎn)權(quán)證相符），你必須要求對(duì)方出具已經(jīng)公證的委托書(shū)，包括購(gòu)房定金合約的簽訂，否則合同無(wú)效。