從長遠來看,在我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和高速城市化的進程中,改善居住條件越來越成為我國城鎮(zhèn)居民的迫切解決問題。重要的解決途徑就是要實行住房商品化。這一方面需要有強大住房款的支持, 另一方面也是為銀行推動個人住房款、調(diào)整房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件, 使銀行進行金融創(chuàng)新有了內(nèi)在動力。

一、當(dāng)前購房貸款的方式:

目前銀行主要提供的購房貸款方式有以下幾種:

(1)個人住房一手房的按揭貸款

(2)個人住房二手房的貸款

(3)個人住房公積金委托的貸款

(4)個人住房的組合貸款

(5)個人自建房的貸款

(6)個人房屋的裝修貸款

(7)加按貸款

(8)轉(zhuǎn)按貸款

二、購房抵押貸款的選擇

對于現(xiàn)在已有房貸負擔(dān)的人來說,每月攤還的房貸本息支出可能會是月現(xiàn)金流量中大的一筆支出,也可能是月現(xiàn)金流量中大的一筆支出,有時甚至能夠占月總收入的1/3-2/3。所以,我們在介紹規(guī)劃時候,就強調(diào)購房者應(yīng)該十分注意房貸的負擔(dān)能力,并且按照房貸負擔(dān)能力的高低作為選擇與其相應(yīng)的房貸種類。

如果個人或家庭每月的現(xiàn)金結(jié)余僅可以勉強湊足房貸本息的平均攤還額,是沒有能力提前還貸款,那么就應(yīng)該選擇利率相對較低,但必須鎖定貸款額幾年內(nèi)不得提前還款,否則就會有違約金的房貸產(chǎn)品。

對于經(jīng)常有額外的收入來源,或者收入起伏大的個人或家庭,也可選擇繳款具有彈性,可以根據(jù)當(dāng)月收入多寡來選擇多繳或少繳,沒有要求提前償還違約金規(guī)定的房貸產(chǎn)品。

如果個人或家庭的房貸可以適用國家規(guī)定的優(yōu)惠利率,比如:我們當(dāng)前的住房公積金貸款,但是住房公積金貸款又不能夠滿足全部的貸款需要,那么剩余的部分就需要運用一般的貸款,來承擔(dān)普通貸款利率。這時候就一定要選擇銀行提供的混合貸款,否則利息就會高出許多。

隨著我國住房分配貨幣化的推進和住房商品化的加速發(fā)展, 遇到的一個難題是目前廣大城鎮(zhèn)居民的實際收入的低與高昂房價之間的矛盾。而且個人住房消費信貸業(yè)務(wù)的開展, 也可以有效的解決購房者資金不足的困難, 購房經(jīng)濟壓力分解到以后若干年內(nèi)來承擔(dān)。因此,將居民的潛在消費欲望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力。