過(guò)去的2015年，房貸利率經(jīng)歷了五連降，這本來(lái)是讓許多房奴高興的事兒，可事實(shí)是，很多在降息前申請(qǐng)貸款或者已經(jīng)獲批的購(gòu)房者卻仍要按照降息前的優(yōu)惠折扣繳納利息，這兩天，網(wǎng)上也流傳了很多業(yè)主反映一種情況，降息前享受的是8.8折優(yōu)惠，降息后銀行利率折扣已經(jīng)調(diào)整為8.5折，但實(shí)際操作中仍按照8.8折計(jì)算。

其實(shí)，這已經(jīng)成為銀行房貸行業(yè)內(nèi)部“公開(kāi)的秘密”了，關(guān)于貸款買(mǎi)房，還有哪些“潛規(guī)則”是大家不知道的，今天一起來(lái)扒一扒。

銀行“嫌棄”組合貸款

眾所周知，在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，若額度不夠可以考慮組合貸款，但銀行大多對(duì)組合貸款不太待見(jiàn)。多數(shù)銀行不愿意接受組合貸款，這是為啥呢？銀行認(rèn)為，辦理組合貸款涉及到銀行、公積金管理兩個(gè)機(jī)構(gòu)，辦理起來(lái)程序復(fù)雜，加上公積金貸款的申請(qǐng)周期較長(zhǎng)，銀行要長(zhǎng)時(shí)間耗費(fèi)時(shí)間、人力、物力來(lái)應(yīng)對(duì)組合貸款，況且組合貸款本身能給銀行帶來(lái)的利潤(rùn)有限，銀行不能因?yàn)檫@一單交易而耽誤了其他更多收益的交易。

看來(lái)銀行的這點(diǎn)小秘密雖然有點(diǎn)不近人情，不過(guò)也在情理之中，畢竟銀行也是要吃飯的。看到這里許多房奴要抱怨了，買(mǎi)個(gè)房貸個(gè)款還要看銀行的臉色。

別急，并不是說(shuō)完全不能貸，如果在A銀行辦理公積金貸款，同時(shí)又在A銀行辦理商業(yè)貸款，這樣的組合貸款，A銀行通常還是會(huì)接受的。

房貸提前還款要交“罰金”

正值年初，不少購(gòu)房者考慮提前還款，不過(guò)一般銀行會(huì)要求申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的購(gòu)房者繳納一定比例的“罰金”，也就是違約金。提前還款要交違約金，原因就是，申請(qǐng)房貸的頭一年是利息多的時(shí)候，銀行在這筆貸款上投入了很多人力物力，能撈回本的正是這頭一年，所以銀行要設(shè)法阻止借款人在此期限提前還貸，從而盡可能多地收取利息。

現(xiàn)在政策有變化啦！目前，大多數(shù)銀行辦理提前還款已經(jīng)不需要交違約金了，但會(huì)有還貸時(shí)間的要求，如中國(guó)銀行要求供樓不足一年不可提前還款，一年以上可自由選擇還款金額，且不需要繳納違約金。

銀行對(duì)房貸利率折扣缺少“變通”

先來(lái)看個(gè)例子，假如貸款100萬(wàn)元，期限30年，按照等額本息還款，貸款時(shí)利率折扣為上浮10%，按當(dāng)前基準(zhǔn)利率4.90%，執(zhí)行利率為5.39%，用房貸計(jì)算器得出，每月月供5609.07元，總支付利息為1019,264.23元。

現(xiàn)在銀行將低折扣降到了8.5折,執(zhí)行利率為4.17%，每月月供為4872.68元，總支付利息為754,164.07元

總利息相差265,099.93元，26萬(wàn)多，月供相差736.39元！

事實(shí)就是這樣的！

文章開(kāi)頭已經(jīng)提到過(guò)，這就使得房奴們眼巴巴看著折扣優(yōu)惠卻享受不到。通常，優(yōu)惠折扣會(huì)在貸款合同中會(huì)寫(xiě)明，雖然基準(zhǔn)利率會(huì)隨著央行利率的調(diào)整而變化，但是利率優(yōu)惠卻不會(huì)改變。這就顯得銀行太不懂得“變通”。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，銀行之所以把折扣定死，是因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)折扣放寬，前來(lái)申請(qǐng)購(gòu)房貸款的新人肯定也希望能享受優(yōu)惠折扣，少交點(diǎn)利息，要是以前的老客戶(hù)也來(lái)湊熱鬧，跟新客戶(hù)搶折扣，會(huì)加大銀行的負(fù)擔(dān)。

反正既然已經(jīng)決定貸款買(mǎi)房，那就鼓足勇氣摩拳擦掌努力賺錢(qián)還房貸吧！