農(nóng)村的建設(shè)用地很多都是集體土地，集體土地當(dāng)?shù)姆课菰?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="為了城市新建的需要，將建設(shè)區(qū)內(nèi)原有建筑物和其他附著物拆除、遷移的工作。">拆遷時應(yīng)該怎么進(jìn)行評估呢？按照不同的評估方法獲得的結(jié)果有和差異?我們今天一起來探討一下關(guān)于集體土地的評估問題。

集體土地房屋評估

根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，集體性質(zhì)土地上的房屋征收評估按照重置成本法來進(jìn)行，附屬物一般也是按照這種方法來進(jìn)行評估。即根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂星椋_定重新建設(shè)相同的規(guī)模的房屋或同類附屬設(shè)施的全新成本價格，減去估價對象使用后折舊部分的價值，即為應(yīng)給與補(bǔ)償?shù)膬r值。

集體土地房屋評估方法

市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法這四種方法常用于對國有土地上房地產(chǎn)的評估。《房地產(chǎn)的估價規(guī)范》第6.4.2條規(guī)定，房地產(chǎn)的抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場的價格標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似的房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行。集體房地產(chǎn)的抵押價值的評估即集體土地使用權(quán)以及房屋權(quán)的整體價值的評估，也應(yīng)參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似的房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但在方法的選擇上有其特殊性。

第一，按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體組織，農(nóng)民只擁有其使用權(quán)，故不存在法律意義上的交易市場，房屋的交易也僅僅限制于農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間，沒有一個統(tǒng)一明晰的市場價格。因此農(nóng)村房屋在評估時不能使用市場比較法，但是在現(xiàn)實(shí)情況中，小產(chǎn)權(quán)房交易及宅基地置換等都涉及農(nóng)村房地產(chǎn)市場，因此在直接評估中應(yīng)該涉及到市場法的范疇。

第二，農(nóng)村房屋評估從理論上說可以采用收益還原法，在運(yùn)用收益還原法時，需收集集體土地類似企業(yè)的收入和運(yùn)營費(fèi)用等資料，用以計(jì)算客觀收益。但是現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村房屋有收益但又很少出現(xiàn)交易情況下，由于同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)不多，資料少而難以直接采用，因此無法利用收益法進(jìn)行農(nóng)村房屋的估價。

第三，假設(shè)開發(fā)法一般適用于具有開發(fā)和再開發(fā)并即將開發(fā)或再開發(fā)的房地產(chǎn)，是以規(guī)劃中的開發(fā)條件為假設(shè)前提的，是估價高佳使用原則的生動體現(xiàn)。因而，假設(shè)開發(fā)法對于沒有明確再開發(fā)計(jì)劃的集體房地產(chǎn)的抵押評估是不合適的。

第四，成本法是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè))利潤，得出完全重置成本價，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。在目前我國的農(nóng)村體制下，對農(nóng)村房屋的評估大多使用重置成本法。

通過上述論證，市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法都不適用于目前的農(nóng)村房屋評估，但這并不是說對農(nóng)村房地產(chǎn)的估價只有成本法一種，無法應(yīng)用市場比較法或收益法進(jìn)行估價。筆者認(rèn)為如能巧妙地運(yùn)用市場比較法，或收益法進(jìn)行估價，其估價結(jié)果更接近于正常交易價格。

集體土地上的房屋如果要進(jìn)行拆遷，需要進(jìn)行資產(chǎn)評估。在評估的時候，有很多的方法來進(jìn)行，但是每一種方式都有他們優(yōu)點(diǎn)和缺陷。關(guān)于集體土地上的房產(chǎn)如何評估專業(yè)人士還可以進(jìn)行深入的探討。