大家在看二手房的時(shí)候，總是能夠聽(tīng)到中介或者賣家說(shuō)，某某房子是“滿五唯一”，某某房子是“滿二唯一”。

這究竟是什么意思？是說(shuō)有這個(gè)條件的房子就比其他的房子好嗎？還是說(shuō)滿足了這些條件的房子可以省錢？為什么一定要強(qiáng)調(diào)一下呢？

賬房先生今天就給大家好好算一下，二手房滿五唯一到底是什么意思？對(duì)于購(gòu)房者而言，究竟能夠省多少錢？

先普及一下背景知識(shí)，按照國(guó)家稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，二手房交易過(guò)程中，是需要交納房地產(chǎn)稅的，具體需要繳納契稅、個(gè)稅、稅以及其他相關(guān)稅費(fèi)。

先說(shuō)契稅的征收方法：

按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購(gòu)買面積不足90平（包含90平）的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

當(dāng)然，首次購(gòu)買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的。若買方購(gòu)買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

再講講稅的征收方法：

稅的叫法是今年5月份“營(yíng)改增”之后這么叫的，原來(lái)叫營(yíng)業(yè)稅。

過(guò)去營(yíng)業(yè)稅的征收分幾種情況，普通住宅：不足5年收取房屋總價(jià)的5.6%，超過(guò)5年（含5年）則免征；非普通住宅不足5年收取房屋總價(jià)的5.6%，超過(guò)5年（含5年）收取房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%。

正是因?yàn)檫@個(gè)營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)于房屋滿5年免征的規(guī)定，滿足條件的房子就都把“滿五”作為之一進(jìn)行宣傳。

但是“營(yíng)改增”之后，這個(gè)五年就變?yōu)閮赡炅耍瑺I(yíng)業(yè)稅也改為稅，按照新的規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征稅。于是又有了“滿二”的說(shuō)法。

后說(shuō)說(shuō)個(gè)稅的征收方法：

根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個(gè)人所得稅。這也就是那個(gè)“滿五唯一”的來(lái)歷。

另外，房產(chǎn)證滿5年，不是唯一住房，或者房產(chǎn)證不滿5年的，都需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房?jī)r(jià)的1%的個(gè)稅。

空講理論太難理解，不如給大家舉個(gè)例子：

假如有一套面積在80平米的二手房，網(wǎng)簽價(jià)格200萬(wàn)（以網(wǎng)簽價(jià)為準(zhǔn)），原價(jià)格為160萬(wàn)，購(gòu)房者是第一次買房。

如果房子不滿兩年

不滿兩年的二手房征稅多，一套房子在交易過(guò)程中要產(chǎn)生契稅、稅和個(gè)稅。

契稅為全額征收，由于是90平米以下，稅率為1%，稅額=(200萬(wàn)-已征收的稅)×1%=1.89萬(wàn)

稅為全額征收，稅額=[200萬(wàn)/(1+5%)]×5.6%=10.67萬(wàn)

個(gè)稅=(200萬(wàn)-原價(jià)格-原來(lái)契稅-200萬(wàn)×10%-利息-此次稅)×20%=1.54萬(wàn)

三個(gè)稅總共是14.1萬(wàn)元。

如果房子滿兩年但不到五年

這種情況免征稅，只征收契稅和個(gè)稅。

契稅仍然是全額征收，上文已經(jīng)注明計(jì)算方式，稅額=(200萬(wàn)-已征收的稅)×1%=1.89萬(wàn)

個(gè)稅=(200萬(wàn)-原價(jià)格-原來(lái)契稅-200萬(wàn)×10%-利息)×20%=3.68萬(wàn)

兩個(gè)稅種共5.57萬(wàn)元。

如果房子滿五年但不是唯一住房

這種房子的稅費(fèi)成本和第二種完全一樣，免征稅，所以稅費(fèi)成本也是只有契稅和個(gè)稅，共計(jì)5.57萬(wàn)元。

如果房子滿五年，而且是唯一住房

也就是大家常看到的“滿五唯一”，這種房子只征收契稅。

契稅額=200萬(wàn)×1%=2萬(wàn)元。

這么看來(lái)，果然還是“滿五唯一”的房子買起來(lái)比較好呢。準(zhǔn)備買二手房的朋友，再去看房的時(shí)候也不用再糾結(jié)這個(gè)問(wèn)題啦。