近北京戶籍改革新政一出，很多人提出一些問題。因為以后的農村戶口和非農戶口要統(tǒng)一為居民戶口，農村的房地產交易也將逐步推開。

那是不是說小產權房可以買了？如果遇到拆遷改造，有很多占用集體用地建的房子，都算小產權房，小產權房能不能拿到國家的拆遷安置補償呢？

今天購房指南就來跟大家聊聊小產權房的這個問題。

先解釋一下什么是小產權房？

所謂小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。

小產權房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。也就是說，國家發(fā)產權證的稱其為“大產權房”，國家不發(fā)產權證的，也就稱其為“小產權房”。

“小產權房”和“鄉(xiāng)產權房”有兩種含義：一種含義是指，在集體建設用地上搭建而成，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村本村集體者，外村農民或城鎮(zhèn)人口不能進行購買；另一種含義表示的是，在集體企業(yè)用地，或者占用耕地所開發(fā)的違法建設。

目前的小產權房有哪些類？

一是占用集體用地、占用耕地進行違法建設（簡稱：違建），將村民的集體用地使用權進行轉變，用于商品住宅變相開發(fā)的違法建筑。

二是在政府劃撥，或出讓的土地上，不按規(guī)劃發(fā)展對應的功能，違法開發(fā)與違法使用，將限制銷售的房屋，在市場上進行買賣出售來獲得不良利益，具有產權糾紛，存在隱患的不完全產權房。

三是軍隊享有其使用權，在有使用權的土地上，進行商品房的開發(fā)建設，在房屋開發(fā)完成后，房屋進行售賣給軍人以外的購房者，俗稱“軍產房”。

小產權房現(xiàn)在能買賣了嗎？

北京對小產權房的態(tài)度是一貫的，即小產權房禁止買賣。

小產權房拆遷時能獲得拆遷安置補償嗎？

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和也有一定影響。

小產權房由于無法辦理產權證，所以不能進行過戶手續(xù)，在法律上不具備保護效益，所以拆除后很難進行賠償，在法律層面并不建議購房者購買小產權房，若私下簽署購買合同，也是無法律效益的。還請購房者仔細斟酌其價值，量力而行。

已經(jīng)買了小產權房怎么辦？

當然是盡量退掉。如果已簽了買賣合同但尚未取得產權證明，并且該房屋系在集體土地上建設且購房者非當?shù)鼐用瘢b于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款。

但是也有比較安全的情況，比如已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘢@種情況一般無危險。

如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構評估市場風險和法律風險之后則應當按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批采取可能的補救措施。