邱先生近遇到了一些麻煩事，原本開發(fā)商賣房時(shí)給的贈(zèng)送面積，卻不料竟然是違建。遇到類似情況的人不在少數(shù)，很多人買房時(shí)都會(huì)被開發(fā)商“贈(zèng)送面積”，為了避免以后出現(xiàn)問(wèn)題，建議了解以下法律知識(shí)。

一、開發(fā)商“贈(zèng)送面積”手法揭秘

1、“偷面積”

所謂“偷面積”就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計(jì)入銷售面積或者只計(jì)算一半面積的居住空間(如陽(yáng)臺(tái)、入戶花園的面積按50%計(jì)算;低于2.2米的空間也不計(jì)入銷售面積等)，以提高單位使用率，讓購(gòu)房者覺(jué)得“物超所值”。偷面積實(shí)際是鉆了《建筑面積計(jì)算方法》的空子，減少了建筑面積的套內(nèi)平面面積，這樣一來(lái)，可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費(fèi)，在樓盤營(yíng)銷時(shí)，更是可以利用“偷”來(lái)的面積送給買房者，以增加項(xiàng)目銷售亮點(diǎn)。

2、“違建面積”

部分開發(fā)商所“贈(zèng)送面積”是通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違章搭建起來(lái)的，具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后再自行或通過(guò)購(gòu)房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造(即在與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時(shí)與購(gòu)房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購(gòu)房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修裝飾公司“免費(fèi)”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購(gòu)房者，導(dǎo)致購(gòu)房者“被違規(guī)”)，使得房屋實(shí)際使用面積增大。

3、“侵權(quán)面積”

開發(fā)商對(duì)部分特定住戶購(gòu)房者所贈(zèng)送的面積實(shí)際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽(yáng)臺(tái)、底層業(yè)主的地下室空間等，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間本來(lái)就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商。因侵犯了全體業(yè)主的權(quán)利，即便開發(fā)商贈(zèng)送，在其他業(yè)主提出異議的情況下也將可能被拆除。

二、開發(fā)商“贈(zèng)送面積”屬于違法虛假宣傳

“贈(zèng)送面積”的前提應(yīng)該是所贈(zèng)面積合法，且贈(zèng)送人擁有合法產(chǎn)權(quán)，由于開發(fā)商所“贈(zèng)送”面積都是不計(jì)入容積率的非法面積，部分贈(zèng)送面積甚至是違建、侵權(quán)面積，其贈(zèng)送行為均屬無(wú)效，即便其能通過(guò)“偷面積”達(dá)到“贈(zèng)送面積”的目的，因其所贈(zèng)面積本身不是合法面積，且不被政府認(rèn)可，同時(shí)開發(fā)商在售房時(shí)便已經(jīng)將贈(zèng)送面積的建筑成本攤到房?jī)r(jià)中，“贈(zèng)送”有名無(wú)實(shí)，故屬于違法虛假宣傳，政府長(zhǎng)年來(lái)對(duì)開發(fā)商“贈(zèng)送面積”等違規(guī)宣傳的視而不見進(jìn)一步縱容了開發(fā)商。

三、購(gòu)房者所獲得的“贈(zèng)送面積”只是一種非法使用權(quán)

因開發(fā)商對(duì)所贈(zèng)送面積不具有合法產(chǎn)權(quán)，所“贈(zèng)送”面積屬于非法面積，故不會(huì)也不可能寫入《房地產(chǎn)證》，而根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù)，意即開發(fā)商所送面積均不受法律保護(hù)，不可能像房地產(chǎn)證登記面積一樣可以、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無(wú)法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。

四、“贈(zèng)送面積”損害了業(yè)主共同的利益，導(dǎo)致了財(cái)政收入的流失

由于加建了“贈(zèng)送面積”，總建筑面積增加，容積率相應(yīng)提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設(shè)施利使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會(huì)有所降低。又由于容積率與土地出讓金的多少有關(guān)，調(diào)高容積率需要補(bǔ)交土地出讓金辦理規(guī)劃變更手續(xù)，部分“贈(zèng)送面積”是開發(fā)商未經(jīng)調(diào)整容積率而違建而來(lái)的面積，開發(fā)商提高了容積率卻沒(méi)有補(bǔ)交地價(jià)，導(dǎo)致國(guó)家財(cái)政收入的流失。

五、不規(guī)范違規(guī)宣傳，“贈(zèng)送面積”無(wú)法消失

開發(fā)商“贈(zèng)送”的面積既然不合法，為什么的購(gòu)房者還趨之若鶩呢?原因很簡(jiǎn)單，反之是免費(fèi)的，送了總比不送好，不要白不要，這是幾乎購(gòu)房者共同的想法，因?yàn)橐环矫嬖撁娣e表面上看是不計(jì)價(jià)的，二方面“法不治眾”，即便是違法，估計(jì)政府也不會(huì)讓全體業(yè)主整改，至于是否產(chǎn)權(quán)合法與否、容積率提高后的居住舒適度降低，一般很少有人予以關(guān)注，財(cái)政收入的流失更不是購(gòu)房者所能阻止的，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者自然愿意接受，只要政府放任開發(fā)商違法“贈(zèng)送”，購(gòu)房者便違法“接受”。

綜上所述，正是為了防止開發(fā)商“偷面積贈(zèng)送”，政府才實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可制度，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)予以審核、驗(yàn)收，除本來(lái)就不計(jì)面積而開發(fā)商欺騙應(yīng)計(jì)贈(zèng)送外，開發(fā)商的“贈(zèng)送面積”宣傳實(shí)際是在叫板目前的建設(shè)工程規(guī)劃許可制度，是在暗示誘導(dǎo)購(gòu)房者可以擅自改變規(guī)劃增加面積，“贈(zèng)送面積”行為實(shí)際逃避了部分土地出讓金的支付，是一種違法違規(guī)的行為，涉嫌虛假宣傳，應(yīng)當(dāng)予以明確禁止(據(jù)報(bào)道，成都等地已明確叫停)，開發(fā)商若要實(shí)惠購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)合法建筑，并降低房?jī)r(jià)，讓購(gòu)房者真正獲得低價(jià)合法產(chǎn)權(quán)房屋。