邱先生近遇到了一些麻煩事,原本開發(fā)商賣房時(shí)給的贈(zèng)送面積,卻不料竟然是違建。遇到類似情況的人不在少數(shù),很多人買房時(shí)都會(huì)被開發(fā)商“贈(zèng)送面積”,為了避免以后出現(xiàn)問(wèn)題,建議了解以下法律知識(shí)。
一、開發(fā)商“贈(zèng)送面積”手法揭秘
1、“偷面積”
所謂“偷面積”就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范,盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用,但又不計(jì)入銷售面積或者只計(jì)算一半面積的居住空間(如陽(yáng)臺(tái)、入戶花園的面積按50%計(jì)算;低于2.2米的空間也不計(jì)入銷售面積等),以提高單位使用率,讓購(gòu)房者覺(jué)得“物超所值”。偷面積實(shí)際是鉆了《建筑面積計(jì)算方法》的空子,減少了建筑面積的套內(nèi)平面面積,這樣一來(lái),可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費(fèi),在樓盤營(yíng)銷時(shí),更是可以利用“偷”來(lái)的面積送給買房者,以增加項(xiàng)目銷售亮點(diǎn)。
2、“違建面積”
部分開發(fā)商所“贈(zèng)送面積”是通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違章搭建起來(lái)的,具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后再自行或通過(guò)購(gòu)房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造(即在與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時(shí)與購(gòu)房者簽訂委托裝修改造協(xié)議,由購(gòu)房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修裝飾公司“免費(fèi)”裝修改造,一旦涉訴便金蟬脫殼,違規(guī)主體還是購(gòu)房者,導(dǎo)致購(gòu)房者“被違規(guī)”),使得房屋實(shí)際使用面積增大。
3、“侵權(quán)面積”
開發(fā)商對(duì)部分特定住戶購(gòu)房者所贈(zèng)送的面積實(shí)際為業(yè)主共有面積,如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽(yáng)臺(tái)、底層業(yè)主的地下室空間等,根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,該部分空間本來(lái)就屬于業(yè)主共有,而非開發(fā)商。因侵犯了全體業(yè)主的權(quán)利,即便開發(fā)商贈(zèng)送,在其他業(yè)主提出異議的情況下也將可能被拆除。
二、開發(fā)商“贈(zèng)送面積”屬于違法虛假宣傳
“贈(zèng)送面積”的前提應(yīng)該是所贈(zèng)面積合法,且贈(zèng)送人擁有合法產(chǎn)權(quán),由于開發(fā)商所“贈(zèng)送”面積都是不計(jì)入容積率的非法面積,部分贈(zèng)送面積甚至是違建、侵權(quán)面積,其贈(zèng)送行為均屬無(wú)效,即便其能通過(guò)“偷面積”達(dá)到“贈(zèng)送面積”的目的,因其所贈(zèng)面積本身不是合法面積,且不被政府認(rèn)可,同時(shí)開發(fā)商在售房時(shí)便已經(jīng)將贈(zèng)送面積的建筑成本攤到房?jī)r(jià)中,“贈(zèng)送”有名無(wú)實(shí),故屬于違法虛假宣傳,政府長(zhǎng)年來(lái)對(duì)開發(fā)商“贈(zèng)送面積”等違規(guī)宣傳的視而不見進(jìn)一步縱容了開發(fā)商。
三、購(gòu)房者所獲得的“贈(zèng)送面積”只是一種非法使用權(quán)
因開發(fā)商對(duì)所贈(zèng)送面積不具有合法產(chǎn)權(quán),所“贈(zèng)送”面積屬于非法面積,故不會(huì)也不可能寫入《房地產(chǎn)證》,而根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定,只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù),意即開發(fā)商所送面積均不受法律保護(hù),不可能像房地產(chǎn)證登記面積一樣可以、抵押,拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償,不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無(wú)法得到保障,而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。
四、“贈(zèng)送面積”損害了業(yè)主共同的利益,導(dǎo)致了財(cái)政收入的流失
由于加建了“贈(zèng)送面積”,總建筑面積增加,容積率相應(yīng)提高,綠地比例減少,人口密度增加,各類公共設(shè)施利使用率增加,使用壽命降低,業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會(huì)有所降低。又由于容積率與土地出讓金的多少有關(guān),調(diào)高容積率需要補(bǔ)交土地出讓金辦理規(guī)劃變更手續(xù),部分“贈(zèng)送面積”是開發(fā)商未經(jīng)調(diào)整容積率而違建而來(lái)的面積,開發(fā)商提高了容積率卻沒(méi)有補(bǔ)交地價(jià),導(dǎo)致國(guó)家財(cái)政收入的流失。
五、不規(guī)范違規(guī)宣傳,“贈(zèng)送面積”無(wú)法消失
開發(fā)商“贈(zèng)送”的面積既然不合法,為什么的購(gòu)房者還趨之若鶩呢?原因很簡(jiǎn)單,反之是免費(fèi)的,送了總比不送好,不要白不要,這是幾乎購(gòu)房者共同的想法,因?yàn)橐环矫嬖撁娣e表面上看是不計(jì)價(jià)的,二方面“法不治眾”,即便是違法,估計(jì)政府也不會(huì)讓全體業(yè)主整改,至于是否產(chǎn)權(quán)合法與否、容積率提高后的居住舒適度降低,一般很少有人予以關(guān)注,財(cái)政收入的流失更不是購(gòu)房者所能阻止的,從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),購(gòu)房者自然愿意接受,只要政府放任開發(fā)商違法“贈(zèng)送”,購(gòu)房者便違法“接受”。
綜上所述,正是為了防止開發(fā)商“偷面積贈(zèng)送”,政府才實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可制度,對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)予以審核、驗(yàn)收,除本來(lái)就不計(jì)面積而開發(fā)商欺騙應(yīng)計(jì)贈(zèng)送外,開發(fā)商的“贈(zèng)送面積”宣傳實(shí)際是在叫板目前的建設(shè)工程規(guī)劃許可制度,是在暗示誘導(dǎo)購(gòu)房者可以擅自改變規(guī)劃增加面積,“贈(zèng)送面積”行為實(shí)際逃避了部分土地出讓金的支付,是一種違法違規(guī)的行為,涉嫌虛假宣傳,應(yīng)當(dāng)予以明確禁止(據(jù)報(bào)道,成都等地已明確叫停),開發(fā)商若要實(shí)惠購(gòu)房者,應(yīng)當(dāng)合法建筑,并降低房?jī)r(jià),讓購(gòu)房者真正獲得低價(jià)合法產(chǎn)權(quán)房屋。
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