依據(jù)法律規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房子是不能辦理過戶的，因此出售或者購買此類房屋具有較大的風險。
1、無產(chǎn)權(quán)房是指沒有房產(chǎn)證的房子或者不能辦理房產(chǎn)證的房子，這種房子法律是禁止公開交易的。常見的小產(chǎn)權(quán)房其實就是無產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房不具備兩證，沒有進行土地的登記也沒有進行房屋的登記。
2、公證不過戶對買房人來說存在巨大風險。因為在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。
3、公證機構(gòu)應該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。
1、正在還房貸，還沒有交房：出現(xiàn)這種情況一般有兩種方式來解決。
(1)直接更名：
步驟：賣方將銀行的貸款還清;賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
注意事項：房子必須還清銀行貸款;更名必須取得開發(fā)商的同意;買方不能再按揭了，必須全款購買。
這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。
從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著。
(2)雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶：這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。
需要繳納的稅費有：個人所得稅：總房款的1%;契稅：90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)(契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納);營業(yè)稅：5.55%;
第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風險較低;缺點是稅費較高，且時間成本比較長。
2、剛交了首付款，還沒有辦按揭：這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是最好處理的。
買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。
