法律和我國政策對于宅基地管理這么嚴格,那么城鎮(zhèn)居民買了農(nóng)村房屋或非試點區(qū)域的農(nóng)民買了外村的房屋,會有怎樣的風(fēng)險呢?
首先,具有被認定房屋買賣合同無效的風(fēng)險。《2011年最高院全國民事審判工作會議紀要》(法辦[2011]442號)及《最高院關(guān)于為推進農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》(法發(fā)〔2008〕36號)均明確“將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同,不具有法律效力”。“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還。”所以,農(nóng)村房屋買賣合同無效后,出賣人取得的房屋價款應(yīng)當(dāng)返還給買受人,買受人應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后返還給出賣人。
其次,無法取得產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。根據(jù)我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》之規(guī)定,宅基地使用權(quán)屬于不動產(chǎn)登記范圍;同時,《物權(quán)法》規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”;國土資源部(已撤銷) , 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組 , 財政部 , 農(nóng)業(yè)部(已撤銷)關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(國土資發(fā)〔2011〕178號)第十條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地,不得登記發(fā)證。”上述三個法條,環(huán)環(huán)相扣,首先城鎮(zhèn)居民(非試點區(qū)域外村村民)購買宅基地使用權(quán),宅基地使用權(quán)必須登記在其名下才發(fā)生法律效力,但是根據(jù)我國土地政策,是禁止向城鎮(zhèn)居民(非試點區(qū)域外村村民)登記發(fā)放宅基地使用權(quán)證的。
最后,被強制拆除或沒收的風(fēng)險。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定,“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的,由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。”在非法購入的宅基地上建構(gòu)房屋,因為未取得宅基地使用權(quán),也無法取得規(guī)劃許可,在這種情況下房屋有很大風(fēng)險被當(dāng)作違章建筑被要求強制拆除或沒收。
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