二手房過戶只有三種方式，分別是贈(zèng)與、買賣和繼承，三種方式都是完成了一次合同行為。在二手房過戶環(huán)節(jié)，各種稅費(fèi)多，但主要的只有三種，分別是稅、個(gè)稅和契稅。

繼承過戶

繼承過戶實(shí)際上是成本低的，主要費(fèi)用是繼承權(quán)公證，繼承過戶與買賣和贈(zèng)與相比，沒有營業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局更名。在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。

贈(zèng)與過戶

直系親屬和非直系親屬的“贈(zèng)與”成本有區(qū)別，具體來看：

直系親屬成本只有契稅；

非直系親屬贈(zèng)與贈(zèng)與成本有三個(gè)，其中契稅和稅的計(jì)算方式與買賣完全一致，個(gè)稅則是全額的20%。

買賣過戶

由于二手房的性質(zhì)有差異，這里只給一個(gè)粗略的計(jì)算方式：

個(gè)稅=（本次價(jià)格-原值價(jià)格-交易過程中產(chǎn)生的稅收-其他費(fèi)用）*20%，一句話：差額的20%。

稅也要按照“滿五唯一”分為三種，不滿2年的房子，稅為全額的5%；2年以上非普通住宅，稅為差額的5%；2年以上的普通住宅免征稅。

契稅方面，首套房90平米以下為1%，90平米以上為1.5%。二套房90平米以下為1%，90平米以上為2%。

北上廣深仍執(zhí)行原契稅政策，首套房建面小于90平米的契稅1%計(jì)算，90到140平米以下住房契稅1.5%計(jì)算，購買140平米以上住房契稅3%計(jì)算。二套房契稅統(tǒng)一按3%計(jì)算。

結(jié)論

從以上稅費(fèi)種類可以看出，假如僅考慮本次交易的成本，贈(zèng)與的確是成本低的方式。但如果不是真正的贈(zèng)與，則要考慮違約風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，贈(zèng)與過戶的房子，其房貸必須還清。

贈(zèng)與過戶之所以不被接受，其中一個(gè)重要的原因在于贈(zèng)與過戶的房子再次出售時(shí)的稅費(fèi)問題。這里要糾正一個(gè)錯(cuò)誤觀念：“的贈(zèng)與房屋再次交易都必須繳納20%的個(gè)稅”。

實(shí)際上接受贈(zèng)與的房屋再次出售時(shí)跟普通商品房一樣繳稅，而且直系親屬之間贈(zèng)與的房屋，其房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間還可以從贈(zèng)與前算起，這在“滿二滿五”的稅費(fèi)優(yōu)惠方面是有的。

贈(zèng)與房屋再次交易時(shí)所要繳納的稅費(fèi)分為三種：

1、契稅，與買賣計(jì)算方式相同；

2、個(gè)稅，滿五唯一免征，否則繳納20%的差額個(gè)稅；

3、稅，滿2年免征，未滿2年需繳納5.6%的稅。