我們?cè)谫I房時(shí)會(huì)選擇符合自己的貸款方式，純公積金貸款好，如果不能純公積金貸款，是否可以選擇組合貸？再或者只能純商貸。確定了貸款方式后又如何獲得理想的貸款額度并順利申請(qǐng)到呢？額度不夠又該怎么辦？

公積金貸款

一、公積金貸款額度

公積金貸款的額度受下列因素影響：

首付比例、房屋評(píng)估值、貸款高限額、建筑面積、月收入與月繳存額、賬戶余額與借款人年齡、繳存基數(shù)等。其中，在首付比例、貸款額度、繳存基數(shù)方面，各地略有不同。

比如高限額方面，北京規(guī)定個(gè)人購(gòu)買首套房高貸款限額為120萬(wàn)元，二套房為80萬(wàn)，而上海規(guī)定的高限額為60萬(wàn)。

再比如賬戶余額方面，廣州規(guī)定貸款額度=賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)，而深圳規(guī)定貸款額度=公積金賬戶余額×14。

二、公積金貸款額度不夠怎么辦？

1、申請(qǐng)組合貸款

組合貸款，顧名思義就是將商業(yè)貸款和公積金貸款組合起來的貸款方式。舉個(gè)例子，假如北京一套300萬(wàn)的房子，除去首付105萬(wàn)，還剩下195萬(wàn)要申請(qǐng)貸款，而北京公積金貸款高限額為120萬(wàn)，除去這120萬(wàn)剩下的75萬(wàn)向銀行申請(qǐng)組合貸款。需要注意的是，并不是銀行都接受組合貸款，因?yàn)橐惶追慨a(chǎn)不能同時(shí)抵押給兩家銀行，所以通常組合貸款中的公積金部分、商業(yè)貸款部分必須在同一家銀行辦理才行。另外由于涉及了公積金、銀行多個(gè)機(jī)構(gòu)，組合貸款辦理周期通常要3個(gè)月以上，著急貸款的購(gòu)房人要慎重考慮下。

2、先申請(qǐng)商業(yè)貸款，再提取公積金沖抵房貸

還有一種方式就是放棄公積金貸款，直接申請(qǐng)商業(yè)貸款。貸款成功后，可以提取公積金償還房貸月供。全部選擇商貸的好處是，放款時(shí)間相對(duì)快些，通常2周-1個(gè)月左右就行，只要符合銀行相關(guān)條件，都能貸到期望額度。不過商貸利率比公積金高一些，如果貸款年限長(zhǎng)就需要承擔(dān)更多利息。

商業(yè)貸款

一、商業(yè)貸款額度

影響商業(yè)貸款額度的因素包括首付、房屋評(píng)估值、借款人還款能力、個(gè)人征信、房屋房齡等。需要注意的是，各家銀行對(duì)還款能力的要求比較一致，月收入≥房貸月供X2。其他因素會(huì)因銀行不同而產(chǎn)生差異。

比如房齡方面，通常要求是20-25年，比較寬松銀行的會(huì)要求30年，較為嚴(yán)格的只有15年或10年。

總之，申請(qǐng)貸款前先要通過銀行、公積金了解相關(guān)政策要求，購(gòu)房人根據(jù)自身情況作出選擇。

二、商業(yè)貸款額度不夠怎么辦？

1、確保良好征信

征信方面，銀行通常會(huì)審查貸款人5年的貸款記錄和2年內(nèi)的信用卡記錄，有的銀行會(huì)看更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的征信，要求會(huì)有差異，連續(xù)3次、累計(jì)6次逾期的嚴(yán)重征信不良情況有可能造成貸款被拒。逾期額度較小，銀行會(huì)酌情考慮發(fā)放貸款，但有可能會(huì)被降低貸款額度。

年底，銀行加強(qiáng)了房貸審查力度，以前能申請(qǐng)到的額度說不定被降低或干脆拒貸。所以購(gòu)房人平時(shí)就要養(yǎng)成按時(shí)還款的習(xí)慣，形成良好的信用記錄，避免出現(xiàn)額度危機(jī)。

2、共同貸款

銀行對(duì)貸款人月收入的要求是不低于房貸月供的2倍。如果月收入不符合這個(gè)要求，已婚人士可以夫妻雙方共同申請(qǐng)貸款，只要兩人的收入加在一起符合要求就行。

另外需要注意的是，在限購(gòu)限貸政策來襲之時(shí)，部分銀行對(duì)“接力貸”產(chǎn)品加強(qiáng)了審查力度，甚至停止發(fā)放此類貸款，如果購(gòu)房人自己收入不符合要求，想讓父母作為共同借款人申請(qǐng)“接力貸”的話，難度可能比以前大，具體要咨詢貸款銀行。

3、咨詢多家銀行

購(gòu)買二手房，影響貸款額度的因素變得更復(fù)雜，房齡就是其中之一。房齡越短越容易獲得貸款，且額度比房齡大的高，因房齡問題被降低了額度，可以嘗試問問其他銀行，要求寬松的銀行說不定能網(wǎng)開一面，給你期望額度。

總之，貸款多了承擔(dān)的利息多，貸款少了首付款就多了。不管怎么樣，購(gòu)房人務(wù)必根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況申請(qǐng)房貸，切勿影響了生活質(zhì)量。