現下,有越來越多的人通過按揭貸款的方式購買商品房。然而,按揭貸款的購房方式也并不是的安全的,在我們的生活中,商品房按揭貸款糾紛層出不窮,不斷暴露出按揭貸款存在的不足。我們該如何避免此類事情的發生以及一旦發生商品房按揭貸款糾紛,該如何解決呢?

一、商品房按揭糾紛中可能出現的合同關系

   在商品房的按揭糾紛中,一般主要存在四個基本的合同關系,包括購房者與開發商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭的銀行之間的借款合同的關系、購房者與按揭銀行之間的以及商品房“樓花”或者是現樓為抵押物的抵押合同的關系等具體條款加以確定的保證合同關系。

二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題

  司法實踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是,在購房者起訴開發商要求確認房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時,法院是否能夠應追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。我們認為,這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關系,但將按揭銀行列為無獨立請求權第三人既與現行法律規定不符,也缺乏民事訴訟理論依據。在按揭糾紛中,當購房者起訴開發商,要求確認房屋買賣合同無效或解除合同,并退還購房本金利息時,按揭銀行對于開發商與購房者之間的訴訟標的(房屋或樓花)享有獨立的請求權,因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行,按揭銀行對于該標的物享有優先受償權,其對該標的可以主張獨立的請求權。因此,在此種情形下,按揭銀行屬于有獨立請求權的第三人,是否參加訴訟,應由其自行決定,法院不能強行追加其參加訴訟。

   三、購房合同解除或認定無效后的處理

 在購房者起訴開發商要求解除購房合同或確認購房合同無效時,由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行,因而其實質上是要求處理抵押物。如果按揭銀行參加訴訟,法院在判決解除購房合同或認定購房合同無效時,可一并解決開發商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系,即購房者將房屋或樓花退還開發商,開發商將購房款項返還給購房者,并由雙方依法承擔相應民事責任的同時,解除按揭銀行與購房者之間的借款合同,按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權,并可要求開發商承擔連帶保證責任,由開發商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行,其余款項支付給購房者。但是,由于銀行有抵押權和開發商的保證作為擔保,其參加訴訟又需預繳案件受理費,而且,購房合同能否解除或認定無效只有在案件審結后才能確定。

 購房者,從而一并解決開發商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關系。

 四、按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突與保護

 按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突,是審判實踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權:按揭銀行的抵押權、建筑商的法定抵押權和開發商的其他債權人的一般抵押權。

 (一)購房者與按揭銀行的權益沖突與保護

 為了從按揭銀行獲得貸款,購房者將其所購“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內地各商業銀行從事按揭貸款業務時間不長,對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經驗和恰當的手段,因而各商業銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時,均充分利用其所擁有的資金地位,側重強調按揭銀行的利益保護,而往往忽視對購房者正當權益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個。

 1 、樓宇發生毀損、滅失或停建情形的風險分配不合理。按揭合同往往規定;按揭抵押房產的全部或部分發生毀損,不論何種原因,亦不論何人過失,均由購房者負全部責任,并向按揭銀行賠償由此引起的一切損失。這種不區分具體情況而要求購房者承擔風險的條款,顯然是通過犧牲購房者的權益以達到保護按揭銀行的利益的目的,加重了購房者的責任,導致當事人利益的失衡。  

2、對購房者合理使用房屋限制過嚴。實踐中許多按揭銀行合同規定:購房者不得將按揭抵押房產全部或部分出租。有些按揭按揭合同規定;購房者將按揭抵押房產全部或部分出租的,應經按銀行書面同意。我們認為,購房者將按揭房產出租,屬于合理使用抵押物,并不會對按揭銀行的抵押權造成損害,相反還有利于購房者籌措資金,及時支付供樓款。按揭銀行就按揭房產僅享有優先受償權而并不具有直接支配的權能,在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優受償權的情況下,按揭銀行不應對其進行限制

 3 、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規定:購房者違反合同的任何條款,按揭銀行有權要求購房者提前償還部分或全部貸款本息,由此而引起的任何損失均由購房者負擔。(二)購房者與建筑商的權益沖突與保護

   (三)購房者與其他抵押權人的權益沖突與保護

 購房者所購房產除了存在按揭銀行的抵押權和建筑商的法定抵押權外,還可能存在其他抵押權。這些抵押權的產生有兩種不同的情形:一是開發商在預售前將商品房項目以在建工程的形式向銀行或其他債權人設定抵押進行融資;二是開發商在預售以后將商品房項目抵押給銀行或其他債權人。

 可見,按揭貸款存在三大類問題和諸多小問題,只有熟悉可能出現問題的方面,才能防患于未然,避免按揭貸款的糾紛的出現。