[案例] 張先生所在的小區近期更換了新的物業服務公司。在召開業主大會選聘物業公司期間，張先生因在外地出差，未能參加。小區的業主委員會與業主大會確定的物業公司簽訂了物業服務合同。張先生接到通知后，對此未表示異議。其后，張先生因房屋裝修和物業費收費標準問題與物業公司發生矛盾，張先生稱，物業合同是業主委員會簽訂的，自己并不是合同當事人。

物業服務合同一般是由業主委員會與物業服務企業訂立的，一些業主以其不是合同當事人拒絕履行相關義務，這樣的說法有無依據?此次司法解釋如何解決這個問題?

高人民法院民一庭負責人介紹，物權法第76條規定，選聘物業服務企業應當由業主共同決定。業主委員會根據《物業管理條例》的相關規定，與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，是業主自治權行使的結果，全體業主都應遵守。這是因為業主雖然不是物業服務合同形式上的簽訂者，但卻是物業服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。從這個角度看，物業服務企業是和業主而不是與業主委員會建立的物業服務法律關系。

在前期物業服務合同中，也存在類似問題。根據《物業管理條例》的相關規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位可以通過招投標或者經主管部門批準采用協議方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。只要前期物業服務合同合法有效，其對業主即應具有約束力。據此，司法解釋規定，業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

一法庭負責人表示，很多業主認為，物業服務企業只不過是服務提供者，所以沒有權利就業主相關妨害物業服務秩序的行為提起訴訟，這種觀點也是不正確的。物業服務企業與業主之間的委托關系具有一定的特殊性，其中很重要的一個方面就是全體業主將維護物業服務區域秩序的管理權交給物業服務企業。該權利行使的主要途徑是對業主實施管理。

業主實施妨害物業服務與管理的行為，既有可能是違反物業服務合同的違約行為，有時也可能是一種侵權行為。賦予物業服務企業以相應起訴權，并未超出其管理權的行使界限，而且可以及時有效地制止不法行為。

在實踐中，其他業主往往都是要求物業服務企業去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。基于以上考慮，司法解釋規定，業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業有權請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。

同時，司法解釋也明確了業主的訴訟主體地位，規定物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主可以請求物業服務企業承擔相關違約責任。這使得廣大業主可以針對物業管理中存在的問題充分行使自身的權利，有效地監督物業管理。

由于很多物業服務合同約定內容并不十分詳細，而物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。涉及物業服務合同的另一個常見問題是，合同當事人對如何確定物業服務企業的義務經常發生爭議。

為更好維護業主權益，司法解釋合理擴充了物業公司應承擔義務的依據范圍。司法解釋規定，不僅限于物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，都是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》第2條規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。

針對本案中張先生聲稱的其沒有參加業主大會，選聘物業公司不能代表他的真實意思，物權法第78條規定了業主的撤銷權，但業主撤銷權的行使還涉及到一些具體問題需要明確。比如，業主大會、業主委員會違反法定程序作出的決定，業主能否申請撤銷，以及業主撤銷權的行使應否有一個時間限制等。

根據物權法第76條的立法精神，司法解釋將物權法第78條第2款規定的“業主合法權益”解釋為：不僅包括侵害業主的實體權利，也包括作出決定的程序違反法律規定，以大限度保障業主的合法利益不受到侵害。不過，司法解釋也規定，業主行使撤銷權必須在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年之內。如此規定，既可以督促受侵害的業主及時行使權利，也有利于盡量維護業主共同生活秩序的穩定。