依據(jù)法律規(guī)定,沒有房產(chǎn)證的房子是不能辦理過戶的,因此出售或者購買此類房屋具有較大的風(fēng)險。
1、無產(chǎn)權(quán)房是指沒有房產(chǎn)證的房子或者不能辦理房產(chǎn)證的房子,這種房子法律是禁止公開交易的。常見的小產(chǎn)權(quán)房其實就是無產(chǎn)權(quán)房,因為小產(chǎn)權(quán)房不具備兩證,沒有進行土地的登記也沒有進行房屋的登記。
2、公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險。因為在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中,買賣雙方一旦發(fā)生糾紛,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù),購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售,買方人的利益將無法保證。
3、公證機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證,如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序,其公證效力也將受質(zhì)疑。
1、正在還房貸,還沒有交房:出現(xiàn)這種情況一般有兩種方式來解決。
(1)直接更名:
步驟:賣方將銀行的貸款還清;賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù);注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。
注意事項:房子必須還清銀行貸款;更名必須取得開發(fā)商的同意;買方不能再按揭了,必須全款購買。
這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風(fēng)險比較大。
從國家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。
(2)雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶:這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多。
需要繳納的稅費有:個人所得稅:總房款的1%;契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)(契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納,一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納);營業(yè)稅:5.55%;
第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶,風(fēng)險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。
2、剛交了首付款,還沒有辦按揭:這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案,是最好處理的。
買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓,就是跟開發(fā)商商量好,跟買方重新簽訂一份購房合同,并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去辦理即可,房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。
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來源:購房網(wǎng) 2025-06-10
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