樓市風云不定，近幾年開發商破產的新聞時有發生。“中鐵田逸之星”這個曾經的“日光盤”，如今變成了爛尾樓，百名業主至今維權沒有結果。如果遇到這樣“跑路”的開發商，怎么才能維護好自己的合法權益呢？

爛尾樓如何產生

爛尾樓，通常指的是已經辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。此外，因為產權發生糾紛、或是工程質量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。

爛尾樓形成的原因可說是多種多樣，現實中包括在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規而導致工程停工等等，都有不少真實例子出現。不過，其中出現多的還是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已經拿不出錢來，銀行也不愿繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他人，終就形成了無人問津的爛尾樓，讓購房者無所適從。

弄清產權歸屬

一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊“心病”，過去幾年也有過續建、復建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學會“自救”，通過法律等手段盡可能保障自身的權益。

按照規定，若房企破產宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產申請后，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會造成破產企業對購房人債務履行事實不能的情況。

業內人士指出，開發商破產后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證：

1、 購房者應到工商部門，查詢商品房開發企業是否按照法定程序進行了注銷；

2. 如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經核實后，應當予以辦理。

學會分步交涉維權

在搞清楚產權歸屬后，購房者則應盡量與其他業主一起，獲得大限度的法律支持。

首先，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成后續工程，購房者的損失便可降到少。

其次，若是開發商因為資不抵債而破產，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給發展商。因為退房以后，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和發展商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。假如發展商后因資不抵債，不得不宣布破產，其資產被法院拍賣，而根據破產法償債先后的規定，消費者比一般債主更容易得到發展商的補償款（是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權的）。

另外，若決定要起訴發展商時，業主也必須齊心一致。如果其他業主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業主因為等待發展商完工沒有及時起訴，可能終就得不到賠償。

未雨綢繆也重要 選擇實力房企

當然，作為消費者而言，在爛尾樓出現時購房者總是不免處于弱勢地位。與其出事后費時費力維權，不如事前利用好手中的主動權，對開發商做一個全面的了解。由于目前房地產實行的是預售制，根據相關規定，沒工商登記、稅務登記，資質不全、手續不全開發商不能施工，包括房地產五證、兩書不齊全的不能買，這都是老生常談了。

另外，爛尾樓的產權狀況對購房人來說尤為重要。業內人士提醒，購買時首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押了；其次要先向銷售方確定房子是否有產權證和銷售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；后如果是拍賣房，應弄清產權過戶手續是否已經辦理等等。

其實有個很簡單的辦法可以避免購買到爛尾樓，規模大、資金雄厚、度高的品牌大開發商相對靠譜一點，而那些剛剛轉型的、經驗不足的中小型開發商，在目前的形勢下購房者就要加倍注意了。所以購買的時候認準好的開發商很重要。