不管是否還清，再買都算二套房。因為現(xiàn)在國家政策規(guī)定一個家庭是不是購買二套房并不是依據銀行貸款作為唯一標準，而是要看具體的購房數量，即使題主朋友沒有從銀行貸1份錢的貸款，全部用自己的全款購買第二套房也都算二套房子。

而且，目前各級政府都有明確規(guī)定，“認房又認貸”，所以無論有沒有貸款，購買第二套房的行為都屬購買三套房，在貸款首付、房貸利率都方面都會按二套房政策對待。

首套房貸款優(yōu)惠有哪些?

1、貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的，根據信用情況、抵押物、國家政策(是否首套房)等來確定貸款利率水平，如果各方面評價良好，不同銀行執(zhí)行的房貸利率有所差別。

2、按照購買“首套房”享受各種稅費，減免和貸款優(yōu)惠，必須由購房人本人提出申請，憑購房合同和身份證件，到所購房屋所在地的區(qū)縣房地產交易提交申請，各交易自受理之日起7個工作日出具首次購房證明。

3、多地銀行開始調整首套房貸款利率優(yōu)惠，部分城市出現(xiàn)了首套房貸利率收緊及批貸周期延長的情況，銀行房貸利率政策確實出現(xiàn)“分化”現(xiàn)象，部分銀行將首套房貸利率8.5折優(yōu)惠上調至9折。

4、貸款收緊主要是先針對二手房市場，按照以往慣例，四季度銀行會根據今年的任務指標完成情況來調整當季貸款額度，尤其在當前沒有降準的情況下，銀行可能會優(yōu)先保證大企業(yè)、開發(fā)企業(yè)的貸款需求，而收緊首套房優(yōu)惠。

二套房貸款首付多少?

1、現(xiàn)在家庭有貸款購買第二套住房，第1筆貸款必須不低于60%，貸款利息不得低于基準利率的1.1倍。如果需要貸款100萬，并在20年內還清，每個月的月供應量為7879.5元，20年的總利息為724004元。貸款30年，當月月供6794.7元，30年利息1084504元。

2、如果第二套房首付比例為70%，利率將上升到1.3倍，利率為8.52%，貸款為100萬元，20年貸款的比例將提高到8690.9元每月，20年總利息855，550元。對于30年期貸款，月供應量將增至每月7703.3元，30年期總利息為12157550元。