二手房因為價格比較低,生活的配套設(shè)施比較齊全因而受到了購房者的喜愛,在近國五條關(guān)于賣房要征收差額在20%的個人所得稅的新政策讓二手房的市場再度火爆。買二手房怎么來簽訂購房的合同呢?二手房的買賣合同的內(nèi)容有什么,二手房的買賣合同的范本是什么樣的?

二手房的買賣合同其實就是指購房者在各個售房者平等的協(xié)商基礎(chǔ)上,就房屋買賣來簽訂的協(xié)議。是一方要轉(zhuǎn)移房屋的權(quán)給于另一方,另一方要支付房價款的相關(guān)同。轉(zhuǎn)移權(quán)那一方是出賣人或者賣方,支付了價款而且取得了權(quán)的一方就為買受人或買方。

房屋的買賣合同是一種特殊買賣合同,它指的是出賣人要將房子交付并且轉(zhuǎn)移權(quán)給買受人,買受人要支付相應(yīng)價款的合同。房屋的買賣合同的相關(guān)法律特征不僅有買賣合同一般的特征,也有自身固有的那些特征。這主要是表現(xiàn)為:(1)出賣人要將所出賣的房子權(quán)轉(zhuǎn)給買房人,買房人支付了相應(yīng)的價款;(2)房屋的買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同;(3)房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn),其權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);(4)房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。

二手房買賣合同內(nèi)容

一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所:二手房買賣合同這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等,以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

二、標(biāo)的:這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與 條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況;房屋相關(guān)文書資料的移交過程。

三、價款:房款及付款時間約定。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格,即約定每平方米建筑面積的售價為多少元,然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表,買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

四、履行期限、地點、方式:這里主要寫明交房時間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;與協(xié)調(diào)問題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù);各種稅費、其他費用如何分?jǐn)?遇有價格上漲、下跌時如何處理。

五、違約責(zé)任:這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題 。

六、解決爭議的方式:這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式,需要注意的是,如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

七、合同生效條款:雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后,財產(chǎn)如何進行返還。

八、合同中止、終止或解除條款:按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定,合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;;補救措施;合同中止、終止或解除后,財產(chǎn)如何進行返還。

九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓:在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

十、附件:在此說明本合同有哪些附件,附件的效力等。

二手房買賣合同中需要明確的事項

必須明確雙方違約責(zé)任

因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時會出現(xiàn)意想不到的狀況,導(dǎo)致違約行為。絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時間卻沒有具體款項,這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降,因此,合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的終落實。

必須標(biāo)明付款過戶時間

在實際操作中,買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。

必須注明費用交接時間

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。如果是公房交易,對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn),原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的和買方需要簽署的協(xié)議等,都應(yīng)在合同中明確寫明。

必須有代理費明細單

市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細單,這中間就會存在信息的不對等,終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費的用途。

必須學(xué)會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

物業(yè)交割要清楚

在簽定買賣合同時候千萬不要忘記物業(yè)交割階段,付加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間。對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)該要到原房主所在單位改簽協(xié)議內(nèi)容,而買方需改簽協(xié)議時賣方應(yīng)做出的等,都應(yīng)在合同中明確注明,從而達到維護買方利益的目的。

哪些房屋買賣合同屬無效合同

房屋買賣,是指房屋權(quán)人將房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人,而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生,房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等諸多問題,但都離不開買賣合同的有效性問題。那么,究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來,主要有以下七種:

一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓,合同無效。房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人,或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買方可以提出這種買賣合同無效。

二、未辦理登記過戶手續(xù),合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發(fā)生房屋權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果,即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù),即使賣方已收取了房價款,交將房屋交付買方使用,當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

三、產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的權(quán)人。非權(quán)出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣,出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。

四、侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效。房屋人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋人出賣出租房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

五、單位違反規(guī)定購房,合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定,購買私房的,該買賣關(guān)系無效。

六、買賣中存在欺詐行為,顯失公平,合同無效。買賣城市私有房屋,雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則,參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格,經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能生效。買賣合同生效后,雙方均不得因價格高低無故反悔,應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的,買受人可要求同出賣人重新議定價格,協(xié)商不成的,可向法院起訴。

七、非法轉(zhuǎn)讓,合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣):

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

2、司法機關(guān)和機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

3、依法收回土地使用權(quán)的;

4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的;

5、權(quán)屬有爭議的;

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

7、法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

簽訂二手房買賣合同時要注意,不論是房屋的買受人還是出賣人,都應(yīng)該遵守平等、公平、誠信等相關(guān)原則,簽訂合理的購房合同,維護各方的利益。