買房子除了售樓處出售的房源以外,還可以去購買二手的房子,只不過如果買新房的話,購房的手續(xù)相對來說比較簡單,但是如果購買二手房的話,購房的程序就比較復雜。那進行二手房交易要怎么操作呢?

本人通過經(jīng)驗整理了下面這些步驟:

(1)買賣的雙方要建立信息得溝通渠道,買方要了解房屋的整體現(xiàn)狀以及產(chǎn)權(quán)狀況,要求房屋的賣方要提供合法的證件,其中包括房屋額權(quán)證書、身份證件以及其它的證件。

(2)如果賣方提供的房是合法的,可以上市來進行交易,買方那么以交納購房的定金(交納購房的定金不是商品房進行買賣的必需程序),買賣的雙方簽訂房屋的買賣合同(或者稱房屋的買賣契約)。買賣的雙方通過協(xié)商,對房子坐落位置、產(chǎn)權(quán)的狀況以及成交價格、房屋的交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等全部達成一致意見以后,雙方要簽訂至少一式三份房屋的買賣合同。  

(3)買賣的雙方共同向當?shù)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是不動產(chǎn)">房地產(chǎn)的交易管理部門來提出申請,接受審查。買賣的雙方在向房地產(chǎn)的管理部門提出了申請手續(xù)后,管理部門是要查驗有關(guān)的證件的,審查產(chǎn)權(quán),對于符合上市的條件的房屋會準予辦理過戶的手續(xù),對沒有產(chǎn)權(quán)或者部分產(chǎn)權(quán)又沒有得到其他的產(chǎn)權(quán)共有人的書面同意的情況要拒絕申請,禁止上市交易。  

(4)立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,即大家所俗稱的“白契”。  

(5)繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。  

(6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領(lǐng)取房屋權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。  

(7)對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買方領(lǐng)取房屋權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。  

(8)買方領(lǐng)取房屋權(quán)證、付清房款,賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房與新房不同,在購買二手房時要注意房屋的居住年限,年限不同所繳納的契稅也會不一樣。在購買新房時則不需要考慮這個問題。通過中介購買二手房還要繳納中介費,選擇靠譜的中介公司是重要的。