湖南省民姜女士在小區(qū)一口氣購買了4套房，購房時(shí)開發(fā)商承諾只收她一套房屋的物業(yè)費(fèi)，并將該承諾寫進(jìn)了購房協(xié)議。姜女士沒想到，她因此被物業(yè)告上法庭，拿著與開發(fā)商簽訂的合同，官司卻打輸了。

事件回放

今年4月1日，姜女士被她所住小區(qū)的物業(yè)公司告上法庭，理由是她在小區(qū)里有四套房屋，卻只交了一套房屋的物業(yè)費(fèi)，欠款7300余元。姜女士覺得很委屈，因?yàn)楫?dāng)初在購買房屋時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾，只收她一套房屋的物業(yè)費(fèi)。

2005年，姜女士從房地產(chǎn)公司處購買了該小區(qū)的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套則用于開辦幼兒園。

“你說這白紙黑字的，現(xiàn)在說它是廢紙一張？”姜女士說，當(dāng)時(shí)她與房地產(chǎn)公司約定，三套房屋按幼兒園的格局建造，其購房價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格。而房地產(chǎn)公司則在《購房合同書》附件中承諾，姜女士的物業(yè)費(fèi)“四套終身按一套收取”。

案例分析

從購買房屋開始，姜女士就一直只交一套房的物業(yè)費(fèi)，她和物業(yè)之間也一直沒有發(fā)生過任何分歧。直到2012年，物業(yè)公司開始頻頻催促她交另外三套房子的物管費(fèi)。原來，在2012年以前，物業(yè)和房產(chǎn)公司實(shí)際由同一個(gè)法定代表人控制。2012年以后物業(yè)公司更換了法人代表，要求交4套房的物業(yè)費(fèi)。

法院審理后認(rèn)為，房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司各自具有獨(dú)立的法人資格，是兩個(gè)不同的法律關(guān)系主體。姜女士與房地產(chǎn)公司間形成的是房屋買賣合同關(guān)系，而與物業(yè)公司間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，這是兩個(gè)完全不同的民事法律關(guān)系。

在未獲得物業(yè)公司授權(quán)委托的情形下，房地產(chǎn)公司無權(quán)擅自處分物業(yè)公司權(quán)利，無權(quán)在《購房合同書》附件中承諾減免姜女士的物業(yè)費(fèi)。因此，《購房合同書》附件中“四套終身按一套收取”的約定對(duì)物業(yè)公司沒有約束力，姜女士不能由此主張免交另外三套房屋的物業(yè)費(fèi)。

終，法院對(duì)該案作出一審判決，姜女士需支付物業(yè)公司2012年1月1日至2014年12月31日期間其余三套房屋物管費(fèi)，合計(jì)7300余元。

購房提醒

目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司有千絲萬縷的聯(lián)系，但在法律上是獨(dú)立的民事主體。小編提醒消費(fèi)者，不能單憑開發(fā)商的“一面之詞“，而應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出具其與物業(yè)公司一起承諾的”減免物業(yè)費(fèi)“書面文件。減免物業(yè)費(fèi)，需物業(yè)承認(rèn)。

開發(fā)商為了促銷，可能會(huì)在售樓廣告中作出“買房贈(zèng)送×年物業(yè)費(fèi)”等類似的廣告，但這只對(duì)開發(fā)商本身具有法律約束力，對(duì)物業(yè)公司有沒有效力要看開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司在合同中有無明確規(guī)定。一般來說，開發(fā)商作出了贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的承諾，會(huì)在前期物業(yè)管理合同中對(duì)此項(xiàng)促銷承諾有所載明，但是在房屋交接時(shí)，購房者還是需要仔細(xì)閱讀前期物業(yè)公司提供的物業(yè)合同中有無關(guān)于贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)的條款約定。像姜女士遇到的這種情況，她可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。